|
Вам надоел ненавязчивый сервис наших коммунальных служб, и вы хотите взять бразды правления вашим домом в свои крепкие руки. Значит, вам нужно организовать товарищество собственников жилья. Однако надо иметь в виду, что создание ТСЖ представляет собой довольно громоздкую процедуру, которую одному даже очень энергичному человеку провернуть нереально, - требуется поддержка всего дома. Кроме того, жизненно необходимо учесть многие нюансы, о которых знают только те, кто сам прошел через организационные тернии.
Чтобы узнать, как грамотно создать ТСЖ Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru обратился к практикам. Как разъяснили нашему корреспонденту специалисты некоммерческого партнерства «Управдом», товарищество собственников жилья — это одна из существующих сегодня форм управления многоквартирным домом. С другой стороны — это некоммерческая организация, которая живет по законам бизнеса, хотя и не ставит своей целью получение прибыли. Организуя ТСЖ, жители создают орган, куда можно пожаловаться на все: плохо работающий лифт или соседа-любителя громкой музыки, и получить реальную помощь.
Каждый собственник жилья, вступив в ТСЖ, обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников (иными словами, ежегодно голосовать). Тут есть одна деталь — в ТСЖ право голоса зависит от метража квартиры, чем больше у человека метров, тем весомее его голос (в этом принципиальное отличие ТСЖ от ЖСК). Таким образом, тот, кто владеет большей площадью, а соответственно, платит больше за ее обслуживание и сильнее зависит от результатов голосования, сильнее влияет на них.
В одном доме нельзя создать несколько ТСЖ, но одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций, но в этом случае изменить что-то сложнее (один голос мало что значит).
Чтобы создать ТСЖ, необходимы голоса 50% + 1 голос собственников площадей.
Люди, не вступившие в товарищество, лишают себя права голоса, однако обязаны выполнять все решения общего собрания собственников. Например, если общее собрание постановило собрать деньги на установку в подъездах видеонаблюдения, сдать их обязаны все, а на неплательщиков подадут в суд.
А о том, как все происходит на практике, нам рассказал Олег Золотарев председатель ТСЖ «Курчатовское», в которое входят три малоэтажных дома. Собственники объединились, когда появилась информация, что их дома, расположенные в престижном месте, могут снести.
Шаг первый — подсчитать расходы
Если вы решили начать самостоятельно управлять домом — приготовьтесь нести расходы, которые начнутся уже на этапе организации товарищества. Все хлопоты по созданию ТСЖ вы можете перепоручить компании, которая специализируется на подобной работе, что выльется приблизительно в 50 тыс. рублей (со всех жильцов, естественно).
Но можно обратиться и в местный орган власти: управу или префектуру, где вам обязаны помочь. В Москве сегодня действует программа создания ТСЖ, и вы можете стать ее участниками (в этом случае вам окажут консультативную поддержку юристы и экономисты, а всю работу вы будете выполнять самостоятельно). Но платить придется в любом случае: за оформление документов, открытие и содержание лицевого счета в банке, покупку компьютеров и программ, выплачивать зарплату бухгалтеру и председателю ТСЖ и т. д.
Кстати, бухгалтера лучше найти заблаговременно, разместив объявление на каком-либо сайте, посвященном поиску работы (это поможет узнать расценки и требования людей).
Шаг второй — создать инициативную группу
В первую очередь необходимо собрать инициативную группу во главе с председателем. Сколько человек в нее войдет, зависит от размера ваших домов. Обычно это пять-семь человек.
Приблизительно в течение месяца инициативная группа готовит собрание жильцов. Во-первых, нужно проинформировать собственников: в идеале пройти по всем квартирам, рассказать о том, что такое ТСЖ, и как будет проходить голосование.
Во-вторых, проследить за соблюдением всех норм Жилищного Кодекса, ведь в случае нарушений по жалобе жителя или стороннего недоброжелателя (которая может поступить даже через несколько лет работы ТСЖ) товарищество могут ликвидировать. Жителей необходимо оповестить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до «дня Х». Причем все уведомления должны быть письменными и содержать в себе повестку дня собрания, и вручить их следует каждому собственнику под роспись либо отправить заказным письмом с уведомлением. Речь идет не о каждой квартире, а именно о каждом собственнике (одной квартирой могут владеть несколько человек, и все они имеют право голоса).
Обязательно нужно заранее подготовиться к регистрации всех домовладельцев, пришедших на собрание. Сделать, распечатать и раздать форму, которой воспользуются те, кому делегировали свой голос не пришедшие на собрание собственники (явка редко бывает 100%-ной).
Кроме того, заблаговременно следует просчитать «вес» голосов каждого собственника в зависимости от метража его квартиры.
Шаг третий — собрание
На первом голосовании очень важно, чтобы люди не просто поднимали руки, а письменно фиксировали свое мнение. Лучше всего подготовить бланки с конкретными вопросами, на которые было необходимо дать ответ (в идеале «да» или «нет») и расписаться.
После собрания все документы нужно беречь как зеницу ока во избежание проблем! Оспорить в суде легитимность создания ТСЖ «Курчатовское», например, один из жителей решил через три года после начала его работы. Но, поскольку все документы были оформлены правильно и хранились у председателя, истец оплатил товариществу все судебные издержки.
Кроме того, наследники умершего собственника могут заявить, что он за ТСЖ не голосовал, а его подпись подделали. К таким ситуациям надо быть готовым.
Шаг четвертый — оформление
Нужно получать необходимые документы из ДЕЗа и техническую документацию из БТИ (бюро технической инвентаризации). Получить все нужные бумаги из этих учреждений может помочь управа или префектура района, следовательно, обращаться нужно туда. Чтобы избежать сопротивления ДЕЗов и проволочек, надо соблюдать порядок, установленный законодательством: оформить прошение в управу в двух экземплярах, на которых у вас будет отметка о входящем номером. По закону представители власти обязаны ответить вам в течение 30 дней.
Шаг пятый — написать программу-минимум
Когда все основные хлопоты по организации ТСЖ остаются позади, необходимо понять, а что же впереди?
«Я бы рекомендовал составить программу-минимум на год вперед, чтобы, прежде всего, иметь представление о предстоящих расходах. Будьте готовы к тому, что всю техническую документацию придется обновить: документы, предоставленные ДЕЗом, годятся для создания ТСЖ, но для дальнейшей работы непригодны, т. к. часто в них обнаруживается много ошибок, — говорит Олег Золотарев. — ТСЖ может заключить договор на управление с любой организацией, но, мне кажется, в первый год работы товарищества имеет смысл перезаключить договор с теми, кто оказывал вам услуги ранее, с ДЕЗом, например. Оплата не изменится, а вы сможете проверить смету доходов и расходов, и понять, сколько стоит техобслуживание и управление.
В любом случае приготовьтесь к тому, что расходы на содержание дома возрастут. Чем больше в доме квартир, тем дешевле его содержать: в домах с 300-400 квартирами с переходом к ТСЖ оплата, возможно, и не изменится, а жители малоквартирных домов понесут серьезные расходы. Да, ТСЖ может зарабатывать, сдавая в аренду общедолевую собственность (чердаки и подвалы дома).
Но, во-первых, чтобы доказать свое право их использовать, вам придется выиграть битву с Департаментом имущества. У нас это заняло два года. Во-вторых, обычно подвалы приходится ремонтировать, а это тоже стоит недешево. Мы брали кредит на реконструкцию этих помещений и до сих пор расплачиваемся. Вообще, главный совет — обдумайте все хорошо, обращайтесь за советом к специалистам. Ни в коем случае нельзя начинать создание товарищества собственников жилья просто под влиянием эмоций или потому что «все так делают». Мы считаем, что поступили правильно, и самое главное сохранили наши дома, но мы несем полную ответственность за них и вкладываем в них наши деньги».
|
