Берлин — столица с провинциальными ценами

Френк Росзак (Frank Roszak) берлинский мясник с добродушной улыбкой купил просторный дом с 10 комнатами в приятном западном пригороде Берлина за US$1.3, приблизительно 16 лет назад. Два года назад он выставил свой двухэтажный коттедж с прилегающим садом площадью в 1.5 гектара по цене в US$790,000. С тех пор бывали периоды когда целыми месяцами к нему не наведывался не один покупатель. История Френка это не выдумка. Это рынок собственности в Берлине.

Другие города после взлетов могут испытывать спады цен, однако Берлин, как и много других частей Германии, никогда не переживал бум собственности и долго был истинной черной дырой для инвесторов и кошмаром для домовладельцев. «Берлин — столица с провинциальными ценами»,- говорит Кристина Шаефер (Christine Schaefer) аналитик DZ Bank во Франкфурте.

Конечно, от этого можно извлекать некоторые преимущества в виде отсутствия спадов на некогда оживленном рынке или больших перспектив развития в будущем.

«Однако лучше ли купить собственность на рынке где произошло понижение цен, чем приобретать там где имеет место застой?»,- вопрошает Тобиас Юст ( Tobias Just) аналитик департамента недвижимости Deutsche Bank.

«Здесь стоит понимать, что раскрытие потенциала может занять очень много времени и не смотря на имеющиеся надежды этого может и вовсе не случится.»,- сам себе отвечает аналитик.

Пока стоимость недвижимости США, Испании, Британии росла в последнее десятилетие, в самом большом городе Германии и прежних восточных пост коммунистических провинциях собственность дешевела примерно на один процент в год. По банковским данным это снижение и вовсе составило 2% ежегодно.

Ситуация немногим лучше в густонаселенных и преуспевающих западных землях Германии, где цена жилья в среднем росла на один процент в течении прошлого десятилетия. Многие факторы сдерживали рост немецких цен. В их числе сокращение населения, традиционно низкий процент домашней собственности и дешевые ставки аренды, щедрые пенсии, высокие издержки содержания жилья, низкий коэффициент окупаемости, несклонные к риску банки.

Кстати нелюбовь последних к рискам не уберегла их от убытков созданных по большей мере заокеанскими проблемами и мировым кредитным кризисом. В числе пострадавших числятся Deutsche Bank и IKB.

В некоторых города, типа Мюнхена (Munich), цены повышались если не эффектно то устойчиво и Тобиас Юст ( Tobias Just) говорит, что будущее для некогда белых пятен возможно не столь тускло как прошлое — особенно в Берлине, где безработица постепенно снижается, переизбыток предложения сокращается и экономический рост набирает темп.

Агентство недвижимости Lehman Brothers опубликовало в марте доклад дающее надежду на оживление Берлинского рынка собственности. Доклад сообщает о 10% увеличении арендной платы в городе в течении последних четырех лет. Свидетельство о повышающихся возможностях немецкой собственности содержит и прогноз Jones Lang LaSalle.

Однако фундаментальные причины для роста собственности трудно найти в Берлине. Несмотря на то, что дешевая недвижимость привлекла в город десятки тысяч студентов и представителей творческих профессий, многие крупные компании типа Siemens после второй мировой войны переместились во Франкфурт ( Frankfurt). А множество правительственных рабочих мест напротив остались в Бонне (Bonn) так и не переехав в ставший столичным Берлин.

Уровень безработицы в Берлине 15%, что почти в двое больше среднего по Германии. В добавок к этому только 13% берлинцев имеют собственные дома, что значительно ниже 40% в среднем по государству. Отметим например, что свои дома имеют 70% американцев и 56% французов.

Высокий уровень общественного жилья и низкие арендные платы сопряженные с высокими уровнями свободного жилья значительно понижает цены на собственность.

Было эфемерное повышение цен в дни после падения Берлинской стены в 1989 году, но даже инициатива федерального правительства создать в Берлине 20 тыс. рабочих мест в 1999 году не смогла остановить эрозию цен. Другой ложный рассвет был сделан завсегдатаями распродаж. Тысячи жителей Великобритании, Ирландии, Скандинавии потянулись в город что бы посмаковать его низкие цены. Некоторые агентства недвижимости тут же взвинтили цены желая подзаработать на растущем спросе из-за границы. Однако в целом по городу, цены остаются еще достаточно дешевы.