На фоне развивающегося кризиса на рынке собственности Британии, национальные эксперты этой страны решили проанализировать текущую ситуацию и сравнить ее с последним серьезным потрясением, сотрясшим стены английской недвижимости в начале 90-х годов.
Тогда, между 1990 и 1995 годах цены на собственность королевства сократились на 30% по данным Nationwide building society и Halifax. Чистое снижение составило и вовсе 40% с учетом инфляционных издержек. В этот же период 345 000 домов были рефинансированы и 2 млн. домохозяйств были оценены дешевле чем суммы ипотечных займов бравшихся для их приобретения. Как тут не вспомнить американских домовладельцев которые уже сейчас должны больше чем стоит их собственность! А британское пике тех лет закончилось лишь к концу десятилетия.
Доступность домов с тех кризисных лет только ухудшилась. Если при кризисе девяностых собственность Англии превышала своей ценой в 3.5 раза уровень дохода подданных королевства, то теперь она дороже данного уровня в 5.66 раз. А жилье на юго-востоке Англии превышает данный показатель и того больше - в 7 раз! Такие данные содержит обзор Halifax. Именно такое значительное превышение жилищных цен над уровнем дохода, позволяет множеству экономистов предсказывать дальнейшее падение цен. Например, Дэвид Бланчфлауэр ( David Blanchflower) член Комитета Валютной Политики Monetary Policy Committee(MPC) утверждает, что собственность будет дешеветь, пока ее стоимость не достигнет одной трети в соотношении цена/доход.
Процентные ставки тех лет составляли 10% в течении большинства 80-х. Однако, уже в 1989 они подскочили к ужасным 14.875%. При спаде экономики начала девяностых и высокой инфляции процентные ставки не могли быть сокращены резко. Тогдашний уровень инфляции соответственно с Индексом Розничный цен (Retail Prices Index (RPI) составил 10.9% к концу 1990 года.
Столь высокие процентные ставки нанесли серьезный удар по домовладельцам, доверие которых к рынку стало возвращаться лишь тогда, когда инфляция составила 4%, а процентные ставки опустились до 6% в 1995 году.
В настоящий момент инфляция RPI — 3.8%, что существенно выше ожиданий Государственного Банка Англии (Bank of England ). Однако, повышающиеся в более медленном темпе цены, оставляют британским банкирам намного больше места для маневра, чем это было пятнадцать лет назад. С прошлого декабря MPC уже трижды сокращал учетную ставку с 5.75% до 5%. Наблюдаемая ситуация позволяет рассчитывать, что процентные ставки не станут проблемой как в прошлый раз. Это же позволяет экспертам подобным Мартиру Эллису ( Martin Ellis) считать маловероятным возвращение на острова кризиса 90- х.
Прощаясь с учетной и переходя к ипотечным ставкам отметим, что они не всегда так сильно как хотелось бы Государственному Банку Англии (Bank of England) или ФРС США.
Ипотечные ссуды конца 80-х были одной из основных причин резкого снижения стоимости собственности. В 1987 году средняя ипотечная ставка равнялась 10.3%. 1989 год ознаменовался ее ростом до 14.4%, прибавивших £200 ежемесячных платежей британскому домовладельцу, из расчета среднего заимствования тех лет в размере £70000. В текущих деньгах это составляет £360 в месяц или £4320 за год.
Настоящий кризис принес существенный рост процентных ставок для заемщиков. Кредитный кризис создал затруднения в платежах для более чем миллиона человек. Домовладельцы бравшие займы в 2006 под 4.5% теперь стоят перед необходимостью увеличения своих ежемесячных платежей на £200, а годовых на £2,400. Среднее число ипотечной ставки стало достигать 6%. Нынешняя ситуация отягощается ростом стоимости продуктов и электроэнергии. Британцы теперь имеют больше долгов на кредитных карточках чем в 1990 году. Масла в огонь подливают и банки ужесточающие условия заимствования.
Складывающаяся ситуация в целом плоха, но в ней пять миллионов заемщиков, чьи процентные ставки следуют за снижающейся учетной ставкой страны, уже извлекают выгоду с декабря 2007 года. Некоторый оптимизм на фоне всего этого может добавить последний отчет Financial Stability Review Государственного Банка Англии (Bank of England) в котором учреждение убеждает окружающих, что худший этап кредитного кризиса уже позади. Если это окажется правдой, то ипотечные ставки начнут сокращаться уже в ближайшие месяцы, что не может не приветствоваться заемщиками.
Безработица того кризиса достигнув 3 млн. человек, вынудила сотни тысяч британцев признать себя не состоятельными оплатить собственные займы. В настоящий момент, безработица Британии находится на самом низком с 1970 года уровне. Последние данные свидетельствуют о 843 тыс. британцев нуждающихся в работе. В целом, это дает надежду о том, что сам кризис будет недолгим если конечно уровень безработицы не подымется.
Сравнение не было бы полным если в него не попало налогообложение собственности. Во время кризиса 90-х тогдашний министр финансов Найджел Лосон (Nigel Lawson) совершил фатальную ошибку, дав пятимесячную отсрочку к вступающему в силу ужесточающемуся налогообложению. Узнавшие о грядущем усилении налогового бремени люди многократно увеличили ипотечные заимствования стараясь приобрести дом в оставшиеся пять месяцев до введения новых правил. Это породило фантастический рост цен на собственность подскочившей от 34% до 50% в период 1988 года. Когда же вслед за ужесточившимся налогообложением подросли и ставки спекулятивный пузырь взорвался обдавая всех брызгами банкротства.
В текущей ситуации покупатели также получили послабление в контексте гербового сбора. Однако, в этот раз это не возымело отрицательного действия. Из чего можно сделать вывод, что британское правительство научившись на ошибках Найджел Лосон (Nigel Lawson), принимает спорные решения немедленно.
Резюмируя вышеизложенное можно отметить, что многое зависит от того прав ли окажется Государственный Банк Англии (Bank of England) в своих предположениях о скорой кончине кризиса. Если его мнение окажется верным, то ипотечные ставки начнут падать, а кризис так и отметится лишь однозначными числами снижений. Если же нет, то при снижающемся доверии к рынку цены продолжат стремительное падение. И тогда развитие ситуации будет происходить по сценарию предсказанным Йоланда Барнес ( Yolanda Barnes) директора отдела исследований Savills Yolanda Barnes, предсказавшего спад цен на 25% до конца 2009 года, при условии развивающегося кризиса.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
