Электронная газета
"Все про недвижимость"

Банки опасаются клиентов с непрозрачными доходами

Развитие рынка ипотеки в России вызывает большой интерес у потенциальных заемщиков. Не секрет, что для большей части желающих воспользоваться схемой ипотечного кредитования это единственная возможность стать счастливым обладателем собственного жилья. Однако получить ипотечный кредит становится все сложнее: на российском рынке сказываются последствия мирового ипотечного кризиса. Основные игроки вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам. "Банки стали тщательнее проверять платежеспособность клиентов, некоторые из них отказались от ипотечных программ без первоначального взноса. Крайне неохотно банки выдают ипотечный кредит и клиентам с неподтвержденным доходом", – отмечают специалисты АН "Гильдия".

"Ряд банков уже отказался учитывать неофициальные доходы заемщиков при выдаче ипотечных кредитов. Конечно, такие изменения политики по отношению к заемщикам произошли в основном в тех банках, которые вынуждены больше задумываться о привлекательности для инвесторов своего кредитного портфеля, они поскольку долго не могут держать ипотечный портфель у себя на балансе", – говорит Алексей Михайлик, вице-президент, директор департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка.

В "Альфа-Банке" подсчитали, что в конце 2007 года рынок ипотечных кредитов достиг 30 млрд долларов (2,3% ВВП). В 2007 году ипотечный рынок вырос на 140% (или на 17,6 млрд долларов в номинальном выражении). "В целом популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или 211 долларов на душу населения) по сравнению с 10–15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. С использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10–15% жилья", – отмечают эксперты. Конечно, эта цифра могла бы быть намного выше, однако многие клиенты не становятся заемщиками даже не по причине высоких ставок. Проблема подтверждения дохода остается одной из ключевых: многие россияне по-прежнему получают большую часть зарплаты "в конверте".

Для такой категории граждан поиск схемы получения ипотечного кредита всегда индивидуальны. Если вы определились с квартирой, которую может позволить себе ваш кошелек, и знаете, сколько денег необходимо получить от банка, тогда можно рассматривать самые разные варианты. Например, взять в созаемщики супруга или увеличить срок кредитования.

Заемщик, получающий часть зарплаты в конверте, имеет шансы на получение ипотечного кредита. Вице-президент по развитию банка DeltaCredit Динара Юнусова отмечает, что большинство банков, в числе которых DeltaCredit, кредитуют клиентов с "серыми" доходами. "Мы в полной мере осознаем особенности нашего рынка, поэтому научились работать с такого рода клиентами", – отмечает эксперт. "В этом случае "серую" часть дохода потребуется подтвердить "по форме банка": на бланке организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью главного бухгалтера. Если клиент сам является главным бухгалтером, то потребуется подпись его вышестоящего руководителя. Поручители в нашем банке не требуются", – объяснила г-жа Юнусова.

Действительно, помимо справки 2-НДФЛ многие банки практикуют подтверждение дохода справками по форме банка (справка, форма которой разработана самим банком и необходимая для оценки платежеспособности потенциального претендента на ипотечный кредит) или с места работы клиента в произвольной форме. "Если у вас нет трудовой книжки, а вы работаете только по трудовому договору, вы также можете обратиться в банк за кредитом. В этом случае трудовая книжка равна трудовому договору. Естественно, лучше, если есть и то и другое. Но аналитики будут оценивать уровень образования, квалификацию работника и решать, сколько может получать такой специалист на данной должности", – объясняют в специалисты компании "МИЭЛЬ".

Так, "Райффайзенбанк" предлагает специальную акцию "Единая ставка для всех" в период с 10 марта по 10 мая 2008 года. В рамках акции по всем заявкам на ипотечный кредит в случае, если клиент может подтвердить свой доход только справкой в свободной форме, процентная ставка по кредиту будет равна ставке по официальному доходу. В Промсвязьбанке при неофициальном характере дохода дополнительно может быть предоставлена справка от организации в произвольной форме с указанием фактического дохода заемщика, либо доход может быть подтвержден в устной беседе с руководителем заемщика (кроме ПБОЮЛ и владельцев юридических лиц). Безусловно, в таких случаях банки могут подстраховываться, и клиент должен быть готов к тому, что условия кредитования будут строиться на более выгодных банку сроках и процентных ставках.

Клиентам с полностью "серыми" доходами в условиях сегодняшнего ужесточения требований к заемщикам вряд ли стоит рассчитывать на ипотеку. Разве что мелкие и средние банки будут готовы рискнуть и выдать кредиты под весьма высокую ставку. Однако главным препятствием на пути кого, кто намерен сотрудничать с региональными банками, может стать документ, принятый агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С 15 мая 2008 года вводится новая редакция "Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов". Этот документ сделал условия получения кредитов на жилье еще более жесткими. Например, доказать платежеспособность заемщики смогут только справкой по форме 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК, доходы в виде госсубсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности, созаемщиков по кредитному договору может быть не больше трех и т.д. Таким образом, доступность ипотеки для круга потенциальных клиентов данных кредитных организаций станет намного меньше.