Электронная газета
"Все про недвижимость"

Брать деньги на жилье и покупать его лучше в одном месте

Хотите купить квартиру в Испании, коттедж в болгарской деревне или домик в Черногории? Когда есть наличные, это вообще не проблема. Шансы есть и тогда, когда кроме непреодолимого желания у вас имеется лишь часть нужной суммы. Однако придется вникать в законодательство и финансовый рынок той страны, где вы планируете приобрести жилье: далеко не в каждом государстве нерезидент может запросто прийти в банк и взять обычную ипотеку (касается это, кстати, и России). Несмотря на это, число россиян, покупающих недвижимость в Европе по ипотечным программам, постоянно увеличивается.

Чтобы купить небольшую виллу на побережье Испании, вовсе не обязательно быть очень богатым - такое жилье доступно человеку со стабильным заработком выше среднего. Но ипотечный кредит нерезиденту в Испании получить довольно непросто. В настоящее время наиболее распространенная схема получения кредита иностранцами - переоформление ипотеки. Испанская компания, уже заключившая договор о кредите на покупку того или иного объекта, заключает договор с иностранным приобретателем и уведомляет банк о своем желании переуступить ипотеку своему клиенту. Есть компании, ориентированные именно на покупателей из России, но далеко не все эксперты рекомендуют к ним обращаться: нередко цены оказываются там выше средних по рынку минимум на 10%. А вот условия по испанской ипотеке - более-менее стандартные. "Процентная ставка по ипотечному кредиту в Испании - 5%, максимальный срок, на который предоставляется кредит, - 30 лет. Первый год заемщик платит только проценты по кредиту, начиная со второго и далее - идут выплаты по "телу" кредита и проценты. Первоначальный взнос - от 30% стоимости жилья, причем чем больше размер первого платежа, тем дешевле обходится покупка. Например, внося сразу 50%, можно "подвинуть" продавца на 10% от стоимости объекта: в стране сейчас кризис рынка недвижимости", - объясняет риэлтор Антон Меринов, который активно занимается операциями с жильем в Испании.

Покупать квартиры и виллы в этой стране сейчас выгодно. По данным Национального статистического института Испании (INE), сегодня объемы сделок по продаже и покупке жилья в стране снизились на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее резкий спад активности - на 35,6% - произошел на рынке вторичного жилья страны, а объемы продаж новостроек снизились на 14,6%. Тем не менее лучше найти кого-то из знакомых, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью в этой стране: ведь изобилие предложений вовсе не защищает вас от спекулянтов, которые, пользуясь незнанием ситуации на рынке, с удовольствием продадут объект дороже, чем он стоит на самом деле.

Дружелюбная Болгария

В Болгарии все гораздо проще - можно просто пойти в банк и оформить ипотеку. Пакет документов - примерно тот же, что и в России. "Несмотря на то что практика ипотечного кредитования иностранных граждан в Болгарии сравнительно молода, получение кредита для нерезидента немногим сложнее, чем для гражданина Болгарии, - рассказывает директор по маркетингу и PR британской девелоперской компании Unique Development Шарлотта Роз Мелсом. - Процедура оформления ипотечного кредита занимает около одного месяца. Получателю кредита необходимо принести в банк заграничный паспорт, налоговую оценку недвижимости, которая будет приобретаться в ипотеку (она выдается бесплатно в местных советах - общинах), экспертную оценку объекта (готовится только экспертом, которого назначает банк, средняя стоимость документа - 100-200 евро), справку, подтверждающую ежемесячный доход и состав семьи, и, естественно, заполненное заявление по форме банка".

Помимо всего вышеперечисленного иностранный гражданин, приобретающий недвижимость в Болгарии, должен заручиться поддержкой доверенного лица - гражданина государства, от имени которого и будет проходить сделка купли-продажи (обычно это представитель риэлторской компании). На этом сложности заканчиваются и начинаются приятные открытия. Процентная ставка в Болгарии ниже, чем в России, - в среднем она составляет 5,5-7% в местных левах и 8-12% в евро. Первоначальный взнос - от 25%, ссуду можно взять на 20 лет. К тому же в некоторых банках можно начинать погашение кредита уже на следующий месяц без штрафных санкций. В России, как известно, такое пока не практикуется.

С сербами - братья навек

А вот в Черногории, напротив, купить недвижимость в кредит сложно. Некоторые даже полагают, что для иностранцев такая схема и вовсе невозможна. "Черногория - молодое государство, образованное чуть больше двух лет назад, - говорит юрист компании Realty d.o.o. Михаил Рачич. - Национальный банковский сектор только-только начинает осваивать быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Поэтому для неграждан Черногории услуга кредитования не предоставляется". Тем не менее, по последней информации, некоторые возможности уже появились и для нерезидентов. Правда, только в двух кредитных организациях - Perva Banka и Hipo Bank. Однако условия предоставления ипотеки иностранцам там не самые выгодные.

"Гражданин Российской Федерации может получить ипотечный кредит в Черногории при условии, что он единовременно внесет первоначальный платеж в размере 50% от стоимости жилья, а также если застройщик даст банку свои гарантии относительно заемщика, - объясняет управляющий партнер MIRAX Balkan Вячеслав Лейбман. - Процедура получения кредита в черногорском банке стандартная, единственное отличие от российских банков - 50%-ный первоначальный взнос. Максимальный срок выдачи кредита - 10 лет. Хотелось бы также отметить, что к местным жителям в черногорских банках относятся более лояльно". Впрочем, 50%-ный уровень первоначального взноса с недавних пор стал практиковать и отечественный Сбербанк.

Подобная картина и на рынке жилья Сербии. Как и в Черногории, из всех иностранцев здесь прежде всего предпочитают иностранцев с наличными, поэтому получить кредит тоже достаточно сложно. Хотя стоит отметить, что у представителей России по сравнению с другими иностранцами есть бесспорное преимущество - нас в Сербии традиционно любят. Что же касается ипотечного кредита, то взять его сложно, хотя и можно. В более спокойной с политической и экономической точки зрения Румынии ссуды на покупку жилья для нерезидентов еще более доступны. В целом же следует отметить, что во всех балканских и "околобалканских" странах проценты по ипотеке примерно одинаковы - они сохраняются на уровне Болгарии (5,5-7% в местной валюте, 8-12% в евро).

А вот в более "цивилизованной" Чехии ставки ниже - 5-6% в зависимости от банка и суммы кредита. Но и здесь есть свои особенности. Так, гасить кредит без штрафных санкций можно только со второго года, а при оформлении вам придется "выдержать" достаточно высокие накладные расходы - около 6 тыс. крон (10 чешских крон - 14,6 руб.) за оценку недвижимости, 9 тыс. крон за нотариальную запись, утверждающую ваше долговое обязательство, а также комиссионные банка, которые составляют от 0,75 до 0,9% от суммы кредита, плюс 250 крон за заверенный перевод каждой странички из пакета документов, которые вы принесете в банк. (Пакет этот идентичен тому, который запрашивают отечественные банки, впрочем, и поборы, сопутствующие ипотеке, в России ничуть не ниже.)

Взгляд за океан

Американский финансовый кризис, который стал следствием проблем в национальной ипотечной системе, резко увеличил объем предложений по недвижимости в США. Цены и правда привлекательные: дома с четырьмя спальнями в пригородах больших городов Восточного побережья по $200-250 тыс., элитные квартиры на Манхэттене со стоимостью квадратного метра значительно ниже московского, виллы во Флориде и Калифорнии.

Но лучше крепко подумать, когда именно покупать здесь недвижимость, ведь финансовый кризис пока только разгорается. Не исключено, что время для вложений в этот рынок еще не настало, поэтому интересующимся стоит внимательно отслеживать динамику цен (лучше по местным источникам - компании, ориентированные на покупателей-россиян, прибавляют 10-25%), а когда дойдет до сделки, обратиться в одну из солидных американских риэлторских компаний.

Рассчитывать на покупку в кредит вряд ли имеет смысл - такая операция возможна только с привлечением отечественного банка, американские же сейчас переживают тяжелые времена. Правда, в России ссуды на покупку заграничной недвижимости пока не самый распространенный вид услуг. Первоначальный взнос будет большим, не менее 50%, поскольку рынок жилья в США имеет негативную тенденцию и банки должны страховать свои риски.

Аналогичная ситуация с ипотекой и в Европе: в настоящее время банки там неохотно выдают кредиты нерезидентам. Зато снижение активности на европейских рынках сказалось и на ценах: по прогнозам экспертов Jones Lang LaSalle, в 2008 году стоимость недвижимости в Европе снизится еще как минимум на 10%.