Квартиры из нефти

Как негосударственный пенсионный фонд научился зарабатывать на строительстве и продаже жилья

Получить 100% годовых — для пенсионного фонда не просто успех, а нечто сногсшибательное. Три года назад Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд нашел настоящую золотую жилу. Пока другие привычно инвестировали деньги в консервативные и низкодоходные инструменты, он решил рискнуть и вложиться в недвижимость. Фонд удачно обошел все законодательные препоны и ухитрился поставить дело на поток. Деньги будущих пенсионеров работают уже не в одиночку — появились привлеченные средства. Бизнес расширяется — уже и «Роснефть» на прошлой неделе решила воспользоваться услугами строительной «дочки» фонда. Финансовые рынки трясет, акции дешевеют — вложения в строительство оказались в I квартале этого года для Ханты-Мансийского НПФ единственным инструментом, обогнавшим по доходности инфляцию. Рискованная политика, качают головами знатоки рынка. Риск оправдан, не соглашается президент НПФ Максим Филатов. Пойдут ли коллеги по его стопам?

За двумя зайцами

Ханты-Мансийский НПФ — детище администрации округа, именно она основной владелец фонда. Само по себе строительство под крылом местной власти, но на внебюджетные деньги — не его изобретение. Но предыдущие опыты язык не повернется назвать удачными. В начале 2000-х занимался этим, в частности, департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). На правах муниципального девелопера получал площадки, а строил на деньги внебюджетного фонда, в лучшие свои времена занимая до 10% московского рынка. Но ДИПС вел дела из рук вон плохо: только строил, самоустранившись от продажи квартир, и потому приносил смешные в сравнении с рынком доходы. У Ханты-Мансийского НПФ все иначе.

Первый свой девелоперский проект НПФ начал в 2005 г. «На деньги созданного нами закрытого ПИФа “Югорская недвижимость” мы финансировали одного из местных строителей, этаж за этажом построили дом и успешно продали квартиры. Вложили тогда порядка 350 млн руб.», — вспоминает президент Ханты-Мансийского НПФ Максим Филатов. В 2005 г. вкладчики, заключившие с фондом договор добровольного пенсионного страхования, неплохо заработали. Не 100%, конечно, которые принес проект, ведь большая часть средств вкладывается в ценные бумаги, а лишь 24,5%. Но и это в два с лишним раза больше инфляции. С тех пор доход будущих пенсионеров стабильно ее обгоняет. «Без девелоперских проектов мы бы не смогли так хорошо зарабатывать», — уверен Филатов.

Идея строить пришла не сразу. 13 лет назад Ханты-Мансийский НПФ создавался для того, чтобы пустить в оборот деньги, которые округ выделял местным пенсионерам из бюджета. «Тогда была совершенно неудовлетворительная ситуация с пенсионным обеспечением, мы создали свою систему поддержки пенсионеров из бюджета, но это источник ненадежный, денег там может не оказаться», — излагает свои мотивы губернатор округа Александр Филиппенко. Отведенную пенсионерам долю округ перевел на счета фонда, который поначалу инвестировал ее вполне традиционно: акции, облигации, депозиты. Однако администрации региона этого было мало. «Наш рынок ценных бумаг не настолько развит, чтобы рассчитывать только на него, вот и возникла идея вложить часть денег в жилье, которое является ликвидным товаром», — объясняет Филиппенко. У него при этом был и свой интерес — решить в округе жилищную проблему. В Югре не хватает 5 млн м2 жилья, при том что 1,7 млн м2 надо снести.

В то время НПФ могли вкладывать в недвижимость до половины своих резервов. Чуть больше года назад эту норму урезали до 20%. Столько НПФ может инвестировать в недвижимость через паи закрытых фондов, а еще на 10% резервов можно купить недвижимость напрямую. Итого 30%. Речь не о накопительной части пенсии, которую закон позволяет вкладывать лишь в несколько видов ценных бумаг и переводить на депозиты конкретных банков. НПФ использует другую ее часть — пенсионные резервы. Это деньги, поступающие из бюджета, плюс добровольные взносы будущих пенсионеров. Первый источник в Югре существенно больше. В 2006 г. НПФ получил от бюджета 20,5 млрд руб., а будущие пенсионеры заключили с фондом договоры негосударственного пенсионного обеспечения на 35 млн руб. (в 2007-м — уже на 170 млн руб., а в этом году фонд надеется получить от «добровольцев» почти 400 млн). Но не успел фонд-первопроходец достроить свой первый дом, как государство взялось за регулирование рынка недвижимости. Друг за другом вступили в силу закон о долевом строительстве и Градостроительный кодекс. Привлекать деньги дольщиков застройщикам стало сложнее, а участки пришлось покупать только через открытые аукционы. «Как жить в новых условиях, никто не знал, а строители в округе работали по принципу: дайте денег, а мы пойдем и выиграем участок под застройку. Но мы же инвестируем через ПИФы, у которых жесткие ограничения, под что мы им дадим эти деньги?» — разводит руками Филатов. Но отказываться от строительства он не собирался.

Дочки - матери

С новыми правилами разобрались легко и остроумно. НПФ просто создал собственного девелопера — компанию «ЮграИнвестСтройПроект» (ЮИСП). По задумке фонда именно эта «дочка» должна была проходить все круги подготовки проекта: выиграть аукцион на участок, подготовить площадку, защитить проект, оформить все разрешения и только потом получить от НПФ деньги на строительство. Первым проектом ЮИСП стал жилой комплекс «Александрия» в Сургуте. Участок в 14 га купили на открытом аукционе, рассказывает Филатов. Сейчас на нем возводится 122 800 м2 жилья. Проект продвигался не без проблем, делится Филатов: «Городские депутаты первый раз попросили изменить проект. Сказали, нужны подземные стоянки из расчета одна квартира — одна стоянка. Мы переделали». Впрочем, это пустяки. Главная проблема любого девелопера — найти площадку для строительства, а она для НПФ решается проще. Не столько даже из-за покровительства властей (особого отношения к НПФ при предоставлении участков местные риелторы в общем не замечают), сколько благодаря богатству фонда: в отличие от конкурентов проблем с деньгами при подготовке строительства у него нет. В самом Сургуте не больше десятка застройщиков, но они проигрывают тем, кто приходит из столицы округа. «На аукционах приезжие перебивают наши цены. Мы не можем столько платить. Вот и держимся за счет горзаказов и точечных проектов, хотя комплексная застройка куда интереснее», — вздыхает руководитель одной из местных компаний.

За два года инвестпортфель ЮИСП вырос до 26 проектов в девяти городах Югры. В основном это микрорайоны площадью 40 000-500 000 м2. В ближайшие пять лет компания хочет построить 1,7 млн м2. Все это будет стоить ЮИСП более 50 млрд руб. Большую часть денег девелопер ищет уже сам: выпустил облигации на 3 млрд руб., получил 23 млрд руб. банковских кредитов. Фонд же в 2006 г. выделил девелоперу 1 млрд руб., а в 2007 г. — 3,5 млрд. Но все дело в том, что для ЮИСП он не обычный кредитор, а дольщик, который через ЗПИФ покупает у него квартиры на стадии котлована, а продает в готовом виде. Разница в цене между котлованом и готовым домом может достигать 50%, объясняет Филатов. Но ему и этого мало: чтобы не упустить ни копейки прибыли, НПФ дает своему застройщику деньги небольшими дозами. «Мы знаем себестоимость строительства. Пока строится дом, часть денег работает на другом рынке, а потом уже идет на жилье. Этот кумулятивный эффект увеличивает доходность», — описывает ноу-хау Филатов. В прошлом году фонд продал первые построенные его девелопером квартиры — 100 000 м2 ушли по 35 000-42 000 руб. за метр. Благодаря вышеописанным ухищрениям девелоперские проекты принесли НПФ 80% годовых в 2006 г. и 37% в 2007 г., а вкладчики получили 21,9 и 14,02% годовых соответственно.

«Вопрос в том, с какими рисками они заработали эти цифры», — скептичен финдиректор компании «Универсальный финансовый консультант» Артем Плотников. Он полагает, что фонд сразу должен был установить для себя норму прибыли 25-30%: «По сути, это социальный проект властей, который не может быть высокодоходным. Возникает противоречие интересов». Губернатор Филиппенко и не спорит: «Фонд решает проблему нехватки жилья. Мы не поощряем его аппетиты, чтобы они не формировали космические цены на жилье». Но одно дело наказ губернатора, а другое — реалии рынка. Директор АН «СибИнтерСтрой» Валентина Клишина вспоминает, что год назад ЮИСП действительно вышла на рынок с ценами на 20-30% ниже средних. Рынок этого не почувствовал: маленькие объемы. Но сейчас цены подтянулись к рыночным: ЮИСП демпинговать не будет, считает Клишина, иначе квартиры раскупят риелторы, а покупателям они все равно достанутся по среднерыночным ценам.

Как раз на этом-то и погорел в свое время московский ДИПС. Возводя до 400 000 м2 жилья в год, департамент застраивал Марьино, Бутово, Люблино, Братеево. Вот только сам квартиры не продавал, а предлагал их риелторам оптом с дисконтом. Те получали с каждого квадратного метра до $200 — очень неплохо по тем временам. Правда, в очередном своем масштабном проекте, Куркине, ДИПС эту практику прекратил и вместе с тремя уполномоченными риелторскими компаниями сам занялся продажами. Но рентабельность Куркина для бюджета все равно была лишь 5%, говорит источник в правительстве. Разгадка проста: частные компании — партнеры ДИПС имели доходность 25-30%, потому что зарабатывали для себя, а девелоперы-чиновники распоряжались государственными деньгами и не утруждали себя созданием добавленной стоимости в интересах казны. Схема показала свою несостоятельность, и летом прошлого года Юрий Лужков ликвидировал ДИПС, который к тому времени уже практически не работал.

Бизнес для богатых

НПФ в отличие от ДИПС зарабатывает не для администрации, а для себя. На девелоперское будущее фонда Филатов смотрит с оптимизмом. Несмотря на прогнозы местных риелторов о росте цен в Югре максимум на 10% в год, он не сомневается, что 20-25% годовых НПФ всегда заработает за счет входа в проект на ранней стадии и покупки жилья по себестоимости. Будущие пенсионеры НПФ не только строят для земляков жилье, но и через созданный НПФ рентный фонд владеют торгово-офисными центрами в Сургуте, Тюмени, Ханты-Мансийске, Нефтеюганске. В прошлом году его доход составил 17% в рублях. Филатов согласен, что для рентного фонда это даже многовато: «Но мы просто удачно купили, они арендаторами заполнены на 100%».

Филатов и другим пенсионным фондам готов предложить вкладываться в проекты ЮИСП, причем не видит в этом уступки конкурентам: «Мы же покупаем акции ЛУКОЙЛа, хотя там есть НПФ “ЛУКОЙЛ-Гарант”». Но, может, кто-то сумеет воспользоваться опытом Ханты-Мансийского НПФ и самостоятельно? На первый взгляд инвесторами в строительство недвижимости могли бы стать страховые компании: в октябре прошлого года их совокупные резервы превышали 404 млрд руб. «Большая часть резервов — это короткие деньги, полученные от страхования автомобилей, квартир, а также страхования от несчастных случаев, — не соглашается глава центра стратегических исследований “Росгосстраха” Алексей Зубец. — Вкладывать их в недвижимость нет смысла, это долголиквидный инструмент». Другое дело страхование жизни, где договоры заключаются порой на 30 лет. На такие длинные деньги вполне разумно покупать офисы и возводить новостройки. Закавыка в том, что от «жизни» компании пока получили смешные деньги — 30 млрд руб. на всех страховщиков, по данным на октябрь прошлого года. По закону в недвижимость из них можно вложить не больше 10%, то есть 3 млрд руб. Как раз хватит на один микрорайон в Югре.

А вот другие пенсионные фонды придут в девелоперский бизнес, уверен Плотников из «Универсального финансового консультанта»: фондовый рынок временами может сильно трясти, и им надо искать другие варианты инвестирования. Вложения в недвижимость могут стать хорошей альтернативой, согласен гендиректор УК «Пенсионный резерв» Вячеслав Корпушенков. Но смелости создать своего девелопера хватит единицам. «Большинство НПФ не настолько богаты, поэтому политика у них более консервативная. Ведь недвижимость рискованнее других вложений», — предупреждает коммерческий директор девелоперской компании Galaxy Group Артем Цогоев. И приводит в пример НПФ «Северстали» и администрации Вологодской области «СтальФонд». Этот НПФ вкладывает пенсионные резервы в недвижимость, используя сторонних девелоперов. Но «СтальФонд», как и Ханты-Мансийский НПФ, входит в десятку крупнейших по объемам резервов и может позволить себе риск. Кстати, совсем небольшой: в конце прошлого года в недвижимости у него было 46 млн руб. — 0,7% всех резервов.

Ханты-Мансийский НПФ играет по-крупному: в недвижимость вложено больше 30%. Не слишком ли он рискует? Югра обеспечивает 60% добычи российской нефти, отсюда и возможность отложить землякам на старость. 20,5 млрд руб., перечисленных НПФ местными властями в 2006 г., — это только 17% доходов бюджета Югры. И больше, чем весь бюджетный доход, скажем, Тверской области, которая по количеству населения отстает от Югры всего лишь на 8%. Когда денег много, рискнуть частью их не так уж и страшно.