|
Снижающиеся цены, ухудшающиеся условия займов и растущие банкротства существенно ухудшают ситуацию на рынке недвижимости США. Но есть один сектор который вполне может извлечь из всего этого пользу. Речь идет о многоквартирных домах сдаваемых в аренду.
Аналогичная ситуация в момент корректировок и спада отмечается также в Испании Германии и Польше.
«Обоснование для этого достаточно простое. Несмотря на все катаклизмы рынка собственности , людям по прежнему необходимо где то жить.»,- говорит Ричард Андерсон (Richard Anderson) старший аналитик агенства недвижимости BMO Capital Markets, добавляя, намекая на обанкротившихся людей : «Плохой домовладелец может быть хорошим арендатором».
Действительно нормы занятия квартир оставались устойчивыми колеблясь выше 90% показателя. В то время как показатели приобретения жилья, в соответствии с данными Census Bureau сократились с 69.2% 2004 года до 67.8% конца 2007.
Некоторые покупатели теперь ожидают возвращения цен в прежние рамки, в то время как другие воздерживаются от покупки в следствии ужесточившихся правил получения ипотеки.
Все эти факторы кажутся благоприятными для инвесторов, имеющих вложения в трастах, управляющих многоквартирными сдаваемыми в аренду жилыми зданиями.
«Хотя много испуганных инвесторов сторонятся любых компаний связанных с рынком собственности. Часть из них видят для себя единственным способом игры на рынке именно в сегменте арендуемой собственности, являющейся наиболее стабильной в беспокойном море ипотечного кризиса.»,- говорит Ричард Андерсон (Richard Anderson).
Подтверждением слов специалиста являются сокращающееся снижение стоимости акций квартирных REITs фондов. Так если в прошлом году их средний уровень снижения составил 25% то в первом квартале этого года всего лишь 15.6%.
При этом Хендел Джаст (Haendel St. Juste) аналитик Green Street Advisors отмечает, что акции фондов продаются по цене на 18% ниже чем их номинальная стоимость. А это в свою очередь делает инвестиции в недооцененную собственность еще более привлекательными.
Например в Германии которой прочат хорошие перспективы на рынке аренды наблюдается сейчас аналогичная картина, когда в страну приходят институциональные инвесторы привлеченные недооцененностью акций местных строительных компаний.
«Не которые торгуют с очень привлекательными скидками. Но я думаю что все еще рано делать приобретения. Мы на расстоянии примерно 18 месяцев от будущего улучшения на рынке собственности.»,- говорит Росс Смотрич ( Ross Smotrich) аналитик печально известного банка Bear Stearns
Росс Смотрич полагает что не смотря на благоприятные основополагающие факторы рынок аренды стоит перед серьезными препятствиями непоследнюю роль в которых занимают сократившиеся в феврале на 63 тысячи рабочие места. Такую же роковую роль на рынке собственности играет сейчас и безработица Ирландии.
Помимо этого проблемой является большое количество не проданных квартир и домов, что повлечет спад цен. Такая ситуация характерна для рынков Северо-востока Южной Флориды (South Florida), Феникса ( Phoenix) и Лас Вегаса (Las Vegas). Кстати из последнего, еще в начале 2007 до начала спада сбежал Стефан Росс - один из немногих обманувших ипотечный кризис США.
По данным Real Capital Analytics с 2004 по 2006 год было продано 331 000 квартир из которых 31 500 были сданы в качестве арендуемой собственности.
Мистер Андерсон (Mr. Anderson ) представитель BMO высказывает свое мнение: «На рынке арендуемой собственности не полностью мрачная картина, скорее наблюдается баланс негативных и положительных факторов».
Положительную динамику может создать и доступность, для работающих на арендном рынке фондов REITs, доступного дешевого кредитования со стороны Fannie Mae и Freddie Mac., которое другим секторам собственности получить намного труднее.
Позитив вносит и изменение демографических показателей заключающиеся в увеличении количества иммигрантов и молодых взрослых американцев. В следствии всего вышеописанного, арендная собственность может чувствовать себя лучше, чем другие сегменты рынка, резюмирует The New York .
|
