Электронная газета
"Все про недвижимость"

Цены на недвижимость растут как на дрожжах, а эксперты пугают удорожанием ипотеки. Какие из этих прогнозов оправданы и как вести себя потенциальному покупателю, обсудили специалисты на круглом столе в «Аргументах и фактах»

Цена вопроса

Главные опасения как специалистов, так и простых заёмщиков, годами копивших на ипотечный заём, касаются, конечно, цены ипотеки. Наблюдая за тем, как стоимость квадратных метров растёт изо дня в день (в Москве она уже перевалила за 5000 долл.), а инфляция обгоняет все самые худшие ожидания правительства, люди с замиранием сердца ждут, пока подскочат и цена кредита. И, похоже, не зря: мало того, что брать придётся намного больше, стоить это будет определённо дороже.

— В связи с ситуацией на мировых рынках иностранные заимствования для банков подорожали. Наши банки много занимали за рубежом и направляли эти средства на реализацию различных инвестиционных программ, в том числе программ, связанных со строительством жилья и ипотечным кредитованием. Поскольку иностранные заимствования подорожали, это не может не повлиять на рынок ипотеки, — рассказал президент Ассоциации региональных банков, член Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. — Процентные ставки по ипотечным кредитам будет расти.

— На стоимость предложений повлияет тот кризис, который есть на рынке. В данных условиях сложно удержать уровень стоимости ипотечных кредитов на уровне 11-12%. Поэтому в скором времени будет сделана корректировка стоимости ипотеки, — предположил руководитель департамента ипотеки и управления продуктами розничного бизнеса банка «УРАЛСИБ» Василий Палаткин.

Насколько именно эта «корректировка» повлияет на цену ипотеки, предположил президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов:

— Оценивая ситуацию с инфляцией, я думаю, что Центробанк вынужден будет поднять ставку рефинансирования. Сейчас, при инфляции в 12%, она составляет всего лишь 10,75% — это смешно. Если она вырастет до 12-13%, то рублёвая ипотека будет стоить 15-16%.

Этому давать, а этому отказать

Ещё один важный нюанс выдачи ипотечного кредитования — это требования к заёмщику, в которые, естественно, прежде всего входит его платёжеспособность. Всем памятна печальная история Сергея Закамалдина, покончившего с жизнью из-за непосильного кредитного бремени. А оно в результате легло на его детей. Кто здесь виноват, судить никто не берётся, однако факт остаётся фактом: если заёмщик сам не в состоянии рассчитать свой бюджет, за него это должен сделать банк — чтобы вот таких историй впредь не повторялось.

— Банки начали более аккуратно относиться к заёмщикам, — подтверждает Анатолий Аксаков. — В прошлом году многие банки предъявляли слишком лёгкие требовании к клиентам, и из-за этого процент невозврата был очень велик. Так что условия ипотеки будут делать всё более и более строгими.

— В принципе, это оправдано, — считает Палаткин. — Сегодняшняя ситуация требует серьёзных корректив в стратегии банков. Слишком мягкие требования — такие как недостаточное подтверждение информации о доходах заёмщика — своих плюсов не приносили ни банкам, ни их клиентам.

У страха цена велика

Касается это и такого дополнительного инструмента, как страхование жизни заёмщика. Недавно Арбитражный суд признал требование банков к своим клиентам предварительно застраховаться незаконным, и клиенты, казалось бы, должны теперь вздохнуть с облегчением. Однако такое судебное решение может подтолкнуть банки к тому, чтобы искать другие инструменты минимизации своих рисков. В том числе с помощью ужесточения условий ипотеки и повышения процентных ставок. Впрочем, не все эксперты прочат ипотечным заёмщикам такое безотрадное будущее.

— Нам кажется, что названные негативные тенденции коснутся только небольших региональных банков, — говорит заместитель директора Департамента ипотечного кредитования банка «ВТБ-24» Елена Тарасова. — Крупные банки не будут кардинальным образом вносить изменения в ипотечные программы. Потому что тот портфель, который они сформировали, итак составлен по достаточно жёстким требованиям, что позволяет минимизировать все риски.

Оптимистические прогнозы Тарасовой подтвердили и сами страховщики. По словам директора управления страхования ипотечных и финансовых рисков ХК «Росгосстрах» Ильи Метёлкина, как банки, так и страховые компании заинтересованы в том, чтобы пойти навстречу заёмщику. Как никак, терять клиента не хочет никто, поэтому в своих же собственных интересах компании будут оптимизировать цены на свои услуги в соответствии с ситуацией на рынке жилья.

— Новосёла-2008 мы можем обрадовать тем, что тарифы по страхованию снижаются. Сегодня они составляют не более 1% по трём видам страхования, — рассказал Метёлкин. — Мы стандартизируем наш продукт и снижаем требования, которые раньше были относительно жестки. И мы стараемся повысить оперативность услуг, ведь заёмщики очень торопятся — рынок недвижимости растёт каждый день. Тем более что торопит клиента и банк.

Кто подгоняет цены

Но всё же первопричина головной боли покупателя — не в ипотеке, а в цене самой квартиры. Квадратный метр дорожает если не по часам, то по дням уж точно, и все накопления, прибережённые для ипотечного кредита, буквально обесцениваются.

— У нас вчера было намечено 15 сделок. 70% из них сорвалось, потому что продавцы жилья прямо на месте назвали новую цену — на 100 тысяч долларов больше! — рассказала директор департамента ипотечного кредитования инвестиционного банка «КИТ Финанс» Анна Козлова.

И причины подорожания называют самые разные. Единственное, в чём участники круглого стола сошлись единогласно, так это в том, что один из главных катализаторов цен — это коррупция.

— Стоимость жилья увеличивается из-за недостатка предложения и стоимости входа на этот рынок для строительных компаний. По некоторым оценкам, коррупция повышает цену квартиры на 20%, — заявил исполнительный вице-президент Ассоциации Российских банков Владимир Киевский.

Но взятки, как известно, у нас вопрос самый больной и самый извечный. Над тем, как с ними бороться, долго бьются и власти, и правоохранительные органы, но простым-то гражданам надо где-то жить уже сейчас. А реальных решений проблем, как и светлого будущего с доступным жильём, всё нет и нет.

— Мой прогноз пессимистичен, — с сожалением говорит генеральный директор строительной компании «СтройТэк2006» Владимир Дудницкий. — Скорее всего, стоимость жилья не уменьшится. Строители и инженеры вряд ли будут работать за меньшую зарплату, чем она есть сегодня. Цена на материалы тоже не снизится. А главная составляющая — это стоимость лицензии, разрешения, то есть входа в рынок. Вот с чем надо сегодня работать, это единственная возможность сделать жильё более доступным.

По разным оценкам участников круглого стола, доля «коррупционных» денег составляет в цене недвижимости от 40 до 50%.