Электронная газета
"Все про недвижимость"

Лилия Лобанова, ("ИнвестГУРУ", 7.03.2008)
Несколько лет назад Сергей Полонский проходил в Сиамском заливе тренинг по выживанию в экстремальных условиях. Его команда высадилась на островке размером 100 ? 50 м под названием Ко-Дек-Куль, который является территорией Камбоджи. Очарованный окружающей природой и общительностью местных обезьян, Полонский решил купить остров и построить на нем небольшой, но шикарный отель.

Его мечта воплотилась полгода назад, когда на том самом диком острове, где не было ни воды, ни газа, ни электричества, открылся бутик-отель Mirax Resort на 12 номеров. У отеля дорогое убранство и полный набор необходимой для отдыха инфраструктуры: спа, ресторан, два каскадных бассейна, все условия для рыбалки и дайвинга. «Это экзотичнее и интереснее, чем Мальдивы. Хотя путь туда пока непрост: нет прямых рейсов из Москвы, надо лететь через Бангкок», — Максим Темников, член совета директоров Mirax Group, видит у проекта только один недостаток. Кроме Темникова Полонский сумел увлечь своей затеей еще троих акционеров своей компании. Все вместе они вложили в отель в Камбодже $30 млн. Идея строить отели за границей им настолько понравилась, что сейчас у совладельцев Mirax в разной стадии готовности уже четыре зарубежных гостиничных проекта, а общий объем инвестиций в них, включая планируемые, приближается к $900 млн, сообщает журнал Smart Money.

ПОШЛИ ПО МИРУ

Летом прошлого года Mirax купила у компании Cengiz Group пятизвездочный отель Sungate Port Royal в 25 км от турецкой Антальи. Он занимает территорию 25 га, общая жилая площадь комплекса — 240 000 м2. Осенью компания начала строить виллы и гостиничный комплекс в Черногории, а зимой стало известно, что акционеры приобрели 9 га земли в Швейцарских Альпах на высоте 1450 м для строительства горнолыжного курорта, где кроме отеля, вилл и апартаментов будут конюшня, катки и даже дельфинарий. Отель в Турции в прошедшем сезоне уже принес Mirax выручку $55 млн. Компания надеется, что в этом году размер выручки удвоится, а в 5-10-летней перспективе суммарный объем прогнозируемой прибыли по всем гостиничным проектам корпорации составит около $2 млрд.

Мысль покупать и строить с нуля отели за границей созрела не только в головах акционеров Mirax. Аналогичные проекты есть еще как минимум у пяти отечественных девелоперов: «Интеко», корпорации «Баркли», близкой к Казкоммерцбанку девелоперской компании Capital Partners, владельца группы АСТ Тельмана Исмаилова и российской сети отелей Heliopark Hotels & Resorts. Их ставка на выездной туризм подкрепляется статистикой. По данным Ростуризма, за девять месяцев прошлого года за границей отдохнули 7,2 млн россиян, тогда как Россию посетили лишь 2 млн иностранных туристов. Причем турпоток из нашей страны за год вырос на 22%, а визиты иностранцев к нам остались на том же уровне.

С внутренним туризмом проблем не меньше. В России принято проводить отпуск на море раз в год, а выбор курортов, по сути, ограничен Черноморским побережьем. И хотя отдыхающих там все больше, на фоне роста популярности Адриатики, Средиземноморья и Азии российские морские курорты все равно выглядят бледно. Для сравнения: в 2006 г. курорты Кубани посетили 11,5 млн человек, а в 2007 г. — 13,5 млн. Прирост, таким образом, составил примерно 17%. При этом число визитов российских туристов в Турцию, по данным Ростуризма, за то же время увеличилось на 27% (с 1,3 млн до 1,7 млн человек), а в Таиланд — на целых 75% (с 84 441 до 147 552 человек).

В ЛУЧШЕМ КЛИМАТЕ

«Начиная проекты на западных курортах, девелоперы понимают, что загруженность отелей им будет обеспечена. Там гигантский рынок туруслуг. Одна Италия принимает 40 млн человек в год», — рассуждает Дмитрий Даниленко, вице-президент информационной службы «Банко», анализирующей рынок туризма. По его мнению, в России такого турпотока не будет никогда — из-за короткого летнего сезона в Краснодарском крае и недостатка инфраструктуры для летнего отдыха. Побережье плотно застроено морально и физически устаревшими пансионатами, оставшимися еще со времен СССР, а проблемы с выделением земли под новое качественное строительство просто огромны.

Девелоперы с ним согласны. В Турции Capital Partners начинает строительство зоны отдыха Kaplankaya, состоящей из 2000 домов и пяти отелей. Эркан Эркек, генеральный директор компании, утверждает, что пока это самый большой курортный проект на всем Средиземноморье. У будущего курорта площадь 480 га и шестикилометровая береговая линия. Эркек уверяет, что в России такой проект невозможен, учитывая не только его масштаб, но и климат нашей страны.

«В России для курортных отелей есть только Черное море, где высокие цены и серьезная конкуренция, привлечь западного гостиничного оператора при этом туда сложно», — приводит свой аргумент Сергей Агафонов, член правления корпорации «Баркли». В 2004 г. на приватизационном аукционе «Баркли» купила отель в Черногории, заплатив за него €2,5 млн и обязавшись инвестировать еще €4,5 млн. Для «Баркли» это был совершенно новый бизнес, до этого компания строила лишь жилые особняки на Остоженке и бизнес-центры в пределах Садового кольца. «Просто появилась удобная возможность купить недвижимость на курорте, популярность которого будет расти. Плюс инвестиционный потенциал Черногории еще не исчерпан», — объясняет мотивы корпорации Агафонов.

Сейчас отель закрыт на реконструкцию, на его территории возводят новый корпус и создают инфраструктуру, увеличивая количество номеров вдвое — до 257. Дополнительные вложения составят €25 млн. Но Агафонов радостно замечает, что предыдущие инвестиции в обновление отеля себя уже окупили, потому что его капитализация выросла до €25 млн. За три года аналогичные отели, требующие реконструкции, подорожали в Черногории в 10 раз.

Отели за границей строят не только девелоперы, но и российские туроператоры. «Натали Турс» вместе с партнерами из Греции намерена построить 20 люксовых отелей, у Tez tour есть четыре отеля в Турции, у «Невы» — один в Болгарии. По сути, для наших операторов это просто укрупнение бизнеса. «Обслуживание туриста предполагается на каждой стадии его отдыха: от покупки путевки в нашем турагентстве до отдыха в нашем отеле», — объясняет вице-президент по стратегии и корпоративному развитию ВАО «Интурист» Елена Юшманова. К тому же свой отель всегда гарантирует свободные места.

У «Интуриста» собственный номерной фонд составляет 2400 номеров, правда, из них на заграницу приходится всего 122 номера — это отель Savoy Westend в Карловых Варах. Отели в Италии и Сирии еще строятся. Но в планах компании довести номерной фонд зарубежных проектов до уровня отечественного.

«За границей нет проблем с персоналом, а у нас сфера обслуживания — самое слабое место. Я знаю примеры, когда в Сочи в хорошие отели привозили горничных и официантов из Турции», — разъясняет политику бывших коллег Дмитрий Перунов, в прошлом директор по маркетингу компании «Куда.ру».

ШИКАРНО И НАДЕЖНО

Наши соотечественники любят шиковать за границей. Строительство отелей — не исключение. Ни один из девелоперов не строит отелей ниже уровня «четыре звезды», а большинство замахивается исключительно на люксовые проекты. Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства консалтинговой компании CB Richard Ellis, объясняет это просто: «Разница между строительством трех- и четырехзвездочных отелей небольшая. В общем расходы увеличиваются на €3-4 млн, при этом речь идет о вложениях на уровне €40 млн. А пять звезд куда круче». Правда, Перунов полагает, что это «круче» не имеет особого экономического смысла: «Наши девелоперы примеряют все на себя, но на этом теряют деньги». Ивашкевич тоже говорит, что более дешевый отель приносит больше дохода: у него ровная загруженность и постоянный спрос, да и расходы ниже — например, полотенец в номере требуется меньше. Однако принципиально на экономику проектов на курортах количество звезд не влияет. Она все равно остается привлекательной. Отель на побережье окупается быстрее всех остальных категорий гостиниц — примерно за семь лет. Ивашкевич говорит, что в Москве, где отели в дефиците и среднегодовая загруженность доходит до 80%, сроки окупаемости не меньше 10 лет. Эркан Эркек из Capital Partners рассчитывает, что инвестиции в $2 млрд в турецкую зону отдыха Kaplankaya вернутся через 7-8 лет. Рентабельность по чистой прибыли пляжных отелей в Турции и Египте, по подсчетам Елены Юшмановой из «Интуриста», может доходить до 30-40%. Все дело в дешевой рабочей силе и стабильной загруженности отелей отдыхающими.

В Сочи вернуть вложения в отель, предупреждает Ивашкевич, получится только лет через 15-20. И это несмотря на то, что самый дешевый номер в трехзвездочном сочинском отеле в сезон стоит $150 в сутки. «Дефицит диктует свои условия, но среднегодовая загруженность получается не выше 30%. В межсезонье туда никого не затащишь», — поясняет Ивашкевич.

В Швейцарии ситуация похожа на сочинскую. Отели там окупаются в среднем через 20 лет, после чего выходят на операционную рентабельность на уровне 20%. Но причина не в коротком сезоне и дефиците. Несмотря на массовый наплыв туристов зимой, отели в среднем загружены на 50% в год. В низкие сезоны они привлекают туристов спа-процедурами, услугами по проведению конференций, отдыхом на озерах. Ивашкевич говорит, что в Швейцарии высокая себестоимость строительства — до 70% от всего объема инвестиций плюс большие расходы на зарплату персонала. Если в России горничная получает $500 в месяц, то в Швейцарии — минимум €1500.

Выходит, что альпийский проект Сергея Полонского и других акционеров Mirax — это «длинные» вложения, в отличие от турецкого Sungate. Но у девелоперов цель не только в заработке. «Развивая гостиничную сеть за рубежом, мы диверсифицируем риски. Стоимость гостиниц, как и стоимость офисов и апартаментов, находится на волне 7-10-летних колебаний. И если на рынке офисов будет провал, то на рынке гостиниц — нет», — говорит Темников.

С этим трудно не согласиться. Политические риски минимальны, а недвижимость всегда можно продать с хорошей маржей. «Строительство отелей в Швейцарии — это как вложение денег в швейцарский банк: знаешь, что ничего не случится», — резюмирует Ивашкевич из CB Richard Ellis. Впрочем, учитывая недавние потрясения на финансовых рынках, он мог бы выразиться и посильнее: вложения в швейцарскую недвижимость намного надежнее депозитов местных банков.