Цены на жилье упадут с последним покупателем

В Росстате зафиксировали увеличение объемов строительства. Риэлторы утверждают, что спрос значительно превышает предложение, и незначительный рост числа новостроек на цены не повлияет. Аналитики считают, что число покупателей, которые могут приобрести квартиру, падает, и лишь это может привести к снижению цен.

В Росстате подсчитали, что в январе этого года было построено жилья на 7,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего же за первый месяц 2008 года построили почти 34 тыс. квартир или 3,2 млн кв. метров. На официальном сайте Росстата также отмечается, что в нынешнем январе в строительство жилья было инвестировано почти 200 млрд руб. Это на 30% больше, чем в январе прошлого года.

Напомним, что чуть больше года назад первый вице-премьер Дмитрий Медведев, Генпрокуратура и ФАС (Федеральная антимонопольная служба) заинтересовались вопросом, почему рыночная цена квадратного метра больше его себестоимости минимум в три раза. Тогда ФАС решила провести проверку, чтобы выявить сговор на столичном рынке. Однако, как и предполагалось, сговора найти не удалось. Вместо этого чиновники пришли к выводу, что основная причина дороговизны столичного жилья – дефицит предложения.

Действительно, отмечают риэлторы, изменение объемов строительства напрямую влияет на изменение цен. «Например, в прошлом году на столичном рынке вторичного жилья наблюдался рост объема предложений, и цены на какое-то время сначала прекратили свой рост, а затем и вовсе стали снижаться», – рассказывает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «Миэль» Елена Логвина.

Вместе с тем в прошлом году объем предложения на первичном рынке был достаточно стабилен, и на этом фоне рост цен по Москве был небольшим – около 13%, то есть на уровне инфляции.

Поэтому, единогласно заявляют эксперты, чтобы цены стали ниже или хотя бы не росли, строить нужно больше. Но это не так просто. «Мешают административные препоны», – утверждает генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования Дмитрий Балковский. Так, знаменитый федеральный закон № 214 о долевом строительстве привел к значительному снижению числа предложений на рынке, так как застройщики просто отказывались работать. Впрочем, и сейчас по договору о долевом строительстве продается не более 15% всех квартир.

Многие строители говорят, что довольно трудно найти подходящий участок под строительство. «А с введением запрета на точечное строительство найти площадку под комплексную застройку без обременения практически невозможно», – утверждает заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Сергей Баранов. Кроме того, введение запрета на точеное строительство поставило под вопрос многие проекты, которые находились в начальной стадии реализации. Не бесконечны и земельные ресурсы, дополняет заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Павел Епихин. Также существует проблема дефицита строительных материалов, которые растут в цене быстрее, чем само жилье.

Но с другой стороны, как считает главный экономист УК «Финам» Александр Осин, в Москве рынок уже фундаментально перегрет и предпосылок для роста цен тут нет – они удерживаются искусственно.

На этом фоне уже давно идут разговоры о ценовом «пузыре».

«На мой взгляд, критерий роста или падения цен таков: пока есть покупатели, способные сразу оплатить покупку квартиры или дома – цены будут расти», – считает Елена Логвина.

Такой спрос может быть исчерпан в двух ситуациях – в результате резкого насыщения рынка или же глобальной экономической катастрофы. И то, и другое маловероятно. «Поэтому резкого падения цен лучше не ждать. Более вероятно постепенное снижение цены», – считает ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев.