Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2007 году в некотором смысле повторил все предыдущие перипетии рынка жилья. Начало года прошло под знаком начавшегося еще в 2006 году бурного роста цен. Символическим итогом этого процесса стало двукратное увеличение стоимости квадратного метра с апреля 2006 по апрель 2007. Далее период стабилизации, который хоть и сменился «под занавес года» положительным трендом, но свою роль в общей ситуации сыграл: общий рост средневзвешенной цены в 2007 году составил 62%.
Эксперты рынка считают, что период стабилизации был обусловлен необходимостью уменьшить долю переоцененных объектов, которые в изобилии появились на столичном рынке коммерческой недвижимости в момент его бурного роста. Тогда же, что вполне естественно, возрос и инвестиционный спрос, обусловленный ростом цен на рынке купли-продажи, а также снижением доходности коммерческой недвижимости как арендного бизнеса. Правда, в середине года этот спрос, частично переместился в сторону Сочи после принятия решения о проведении там Олимпийских игр.
Вообще говоря, влияние политических событий на рынок коммерческой недвижимости в ушедшем году было весьма интенсивным. Так, помимо известия о «Сочи-2014», на рынок оказали свое влияние прошедшие в декабре выборы в Государственную думу, а также ожидание президентских выборов. Традиционно на предвыборную гонку расходуются значительные денежные средства, перераспределяясь из различных отраслей рынка, в том числе и коммерческой недвижимости. Уменьшающийся в этот период инвестиционный приток капитала служит сдерживающим фактором развития рынка. Поэтому можно предполагать, что период с небольшим положительным трендом продлиться вплоть до марта месяца. Кроме того, влияние мирового кризиса ликвидности повлияло на возможность рефинансирования объектов недвижимости. Однако, есть и другая сторона медали: нестабильность на фондовом рынке может подстегнуть инвесторов перевести свои активы в недвижимость, с целью «не потерять», что в свою очередь увеличит спрос.
Все перечисленные события и тенденции нашли свое отражение в объеме предложения рынка коммерческой недвижимости Москвы. По данным мониторинга консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), в 2007 году возросли все основные показатели.
Рост объема предложения в денежном эквиваленте составил 80%. За год на рынок было выставлено 3.708 объектов общей стоимостью 34,6 млрд. $. Рост объема предложения в денежном эквиваленте составил 80%. Частично это произошло за счет увеличения физического объема предложения (суммарная площадь экспонирующихся объектов выросла на 15%), но основную роль сыграло, конечно же, повышение средневзвешенной цены (62%). Что касается последней, то она перешагнула психологический рубеж 5000 $/кв.м. и в конце года за квадратный метр коммерческой недвижимости предлагалось заплатить в среднем 5.127$.
Впрочем, это в среднем. Цена отдельных небольших помещений на первой линии была на порядок выше, а общая стоимость некоторых крупных объектов достигала 500 млн.$. Среди этих объектов завод МРТЗ на Верейской улице 29 (общая площадь территории 72Га, стоимость - 500 млн. $.), cтроящееся офисно-торговое 7-ми этажное здание класса "А Premium" на Арбате (общая площадь 31.430 кв.м, стоимость - 450 млн. $), а также комплекс зданий в районе Новых Черемушек (площадь 107 тыс. кв.м., стоимость - 535 млн. $).
Плоды децентрализации
Одной из основных тенденций рынка коммерческой недвижимости Москвы последнее время считается децентрализация спроса. 2007 год смело можно считать годом интенсивного развития данной тенденции: буквально во всех мегакластерах столицы пользуются спросом объекты всех назначений. Одновременно происходило развитие встречного процесса: уменьшение количества качественных объектов в центре. С одной стороны, этому способствовал запрет на новое офисное строительство. С другой - тот факт, что собственники качественных торговых помещений, понимая ценность невосполняемого ресурса, вовсе не стремились выставлять свои объекты на продажу. Таким образом, «география» востребованных объектов значительно расширилась. Например, в торговом сегменте к разряду особо востребованных торговых объектов относятся не только площади в центре, но и помещения около станций метро и на главных улицах всех 94 кластеров г.Москвы. А спрос на качественные офисные площади давно шагнул за МКАД.
Внутри Садового Кольца офисы за год в среднем подорожали на 119%. Следует отметить, что дефицит качественных предложений внутри Садового Кольца по-разному сказался на ценах в офисном и торговом сегментах. Если в первом сей факт стимулировал рост цен в течение года на 119% (к концу 2007 года средняя стоимость квадратного метра офисного помещений внутри Садового Кольца составила 11.810$), то средневзвешенная цена на торговые площади в этом же районе возросла лишь на 29%. Причиной столь невысокого роста стало наличие на рынке очень малого числа действительно качественных торговых объектов. Кроме того, цены в этом сегменте рынка являются наиболее чувствительными к средней площади рассматриваемых объектов.
Рост цен вне Садового Кольца в течение 2007 года и для торговой и для офисной недвижимости оказался совершенно одинаковым - 64%.
Особые сегменты
Одной из особенностей 2007 года стал возросший интерес к производственно-складским объектам и помещениям свободного назначения.
В первом случае свою роль сыграл потенциала промышленных и складских зданий и территорий в плане девелопмента и редевелопмента. В 2007 году объем предложения объектов производственно-складского назначения несколько уменьшился. Общее количество экспонируемых помещений за прошедший год составило 228 шт., что на 4% меньше количества объектов предлагаемых в 2006 году. Еще существеннее - на 23 % - снизилась общая площадь предложения.
Как следствие - рост цен в этом сегменте оказался максимальным и к концу года продолжает оставаться в стадии бурного развития. В конце 2007 года квадратный метр в этом сегменте предлагался в среднем за 2.122$.
Интерес к помещениям свободного назначения объясняется повышением в этом сегменте доли объектов, пригодных для стрит-ритейла, стоимость которых традиционно является максимальной для объектов коммерческой недвижимости. В результате к концу года средневзвешенная цена помещений свободного назначения достигла уровня офисного сегмента - 5.098$ за квадратный метр.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
