Электронная газета
"Все про недвижимость"

В настоящее время все большим спросом среди граждан России начинают пользоваться не элитные квартиры в центрах городов, а частные дома в так называемых коттеджных поселках, раскинувшихся сразу за чертой города.

Преимущества покупки такого дома, на первый взгляд, очевидны - незначительная отдаленность от города, работы, городской инфраструктуры, свежий воздух, собственные земельные участки в качестве прилегающей к такому дому территории, одним словом - масса достоинств. Но так ли все радужно и безоблачно выглядит на самом деле?

Правовой режим земельных участков, подлежащих застройке

Основной и самой важной, проблемой в данном случае будет являться правовой режим тех земельных участков, на которых эти загородные коттеджные поселки построены.

Еще 15-20 лет назад, земельные участки, находящиеся за чертой любого города, как правило, принадлежали колхозам, совхозам и иным сельскохозяйственным предприятиям. В эпоху тотальной приватизации на материальных базах, то есть на землях этих колхозов создавались акционерные общества, а необходимым условием такой приватизации была передача в собственность бывшим работникам разорившихся к тому времени сельхозпредприятий частей земельных участков (так называемых земельных долей без выделения в натуре или, проще говоря - земельных паев). Но смена собственника земельного участка не влечет за собой смены разрешенного вида использования такого участка. Таким образом, несмотря на то, что один собственник - государство, сменился множеством собственников - частных лиц, целевое назначение земельных долей не менялось и в соответствии с действующим законодательством такая земля может быть использована только в сельскохозяйственных целях. Причем земля сельхозназначения является объектом гражданских правоотношений, ограниченным в обороте. Ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» четко устанавливает особенности проведения сделок с такими землями. Собственник доли в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли по своему усмотрению завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Из смысла названной нормы закона становится понятно, что теоретически осуществлять деятельность на землях сельхозназначения могут только сельскохозяйственные организации, либо крестьянско-фермерские хозяйства, причем использовать эту землю они могут только в строгом соответствии с ее назначением, то есть в целях ведения сельского хозяйства.



Определить масштабы коттеджного строительства на землях сельхозначения сегодня невозможно.
Не секрет, что сельским хозяйством на этих землях уже давно никто не занимается, а вот всякого рода строительство, в том числе загородного жилья, растет в геометрической прогрессии. Причем у большинства простых обывателей - будущих «счастливых владельцев» загородных домов и мысли не возникает, что крупные строительные фирмы ведут такое масштабное строительство, не имея на то соответствующих разрешений. Рынок загородной недвижимости находится в хаотичном состоянии. На самом деле никто, даже органы местной власти не берется назвать хотя бы примерные размеры земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых в настоящее время ведется коттеджное строительство. Другая характерная черта рынка - отсутствие более или менее полной информации о том, сколько участков выделено под застройку, например, муниципальными образованиями. Зачастую муниципалитеты такую информацию не предоставляют даже в областную администрацию. Очевидно, что власти на местах, особенно привлекательных для коттеджной застройки, не заинтересованы в предоставлении сведений об уже выделенных или имеющихся в запасе земельных участках. Ведь когда информация открыта, любой может прочитать и подать заявку на участие в торгах. А у муниципалов могут быть свои виды на данный конкретный земельный ресурс.

На земельный хаос накладывается другая острая проблема, сдерживающая переход от «стихийного» к цивилизованному рынку, - отсутствие внятной градостроительной документации. Без нее невозможно изменить категорию использования земли, также могут возникнуть трудности при оформлении прав на участок. Как рассказывают застройщики коттеджных поселков, процедура перевода земель из категории сельхозназначения в категорию земли поселений требует огромного пакета всевозможных документов, на получение которых зачастую уходит не один год. Именно поэтому в большинстве случаев застройка ведется самовольно, но только единицы строительных фирм предупреждают своих клиентов о том, что права на земельный участок им впоследствии придется оформлять самостоятельно и, причем, в судебном порядке.

Самой главной проблемой для строителей коттеджных поселков и их потенциальных покупателей является отсутствие утвержденных генпланов соответствующих территорий. В связи с этим практически все коттеджные поселки имеют статус «дачного некоммерческого партнерства», которое не требует изменения статуса земель, так как, по федеральному законодательству, на сельхозземлях можно заниматься строительством дач. Владелец «дачного участка» имеет практически те же права, что и собственник частного дома, построенного на землях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (а это котируется выше). Во всяком случае, согласно федеральному законодательству, «дачник» может продать, подарить, оформить в залог и т.д. свою недвижимость, может даже прописаться по данному адресу. Но на практике именно с пропиской возникают сложности. Потому что «лишних» людей существующая инженерная и социальная инфраструктура, нередко дышащая на ладан, уже не выдержит, а нормативы обеспеченности инфраструктурными благами пока еще никто не отменял. В свою очередь, администрации поселений без солидной бюджетной поддержки на увеличение количества населения своих поселков «коттеджным» способом идут неохотно. Впрочем, это только часть проблемы. Как уже говорилось, не имея генплана, который в том числе основывается и на прогнозах социально-экономического развития территории, администрации не представляют, какая именно инфраструктура и в каком объеме понадобится. Выстраивается замкнутый круг.

Но поселки все-таки строятся, невзирая на отсутствие закрепленного генпланом вектора развития территории со всеми вытекающими отсюда инфраструктурными вопросами. В большинстве случаев застройка ведется, не исходя из соображений градостроительного характера (целесообразно ли строить на данной территории, позволяет ли это инженерная и социальная инфраструктура), а только потому, что тем или иным способом был получен земельный участок, который удалось юридически оформить.

Проблемы создания инженерной и социальной инфраструктур



Городские нормативы обеспечения водой для коттеджного строительства подходят далеко не всегда.
Между тем наличие инфраструктуры, по уровню не уступающей городской, в последнее время становится едва ли не ключевым фактором для многих потенциальных покупателей загородной недвижимости. Частично решение инфраструктурных проблем, главным образом инженерных, берут на себя застройщики. По вопросу о том, достаточны ли их усилия по созданию локальных инженерных сетей, единого мнения нет. Нередко оказывается, что запроектированных мощностей (по воде, например) недостаточно, потому что за основу берутся городские нормативы обеспечения водой, тогда как в загородных коттеджах принято сооружать бассейны, водопады на участках и т.д., поэтому расход воды больше.

Наконец, практически все девелоперы (застройщики) признают, что самая главная проблема, характерная и для городского рынка недвижимости, - обеспечение электроэнергией. Согласовать подключение к сетям для загородных поселков еще труднее, чем в городах: помимо нехватки мощностей подстанций особую трудность здесь представляют линии электропередач из-за большой географической разбросанности поселений.

Но если проблемы с инженерной инфраструктурой в той или иной степени все-таки удается решить, то вопрос создания в поселках образовательных, медицинских, торговых, досуговых учреждений остается открытым. Многие девелоперы декларируют, что построят подобные объекты социальной инфраструктуры. Совершенно непонятно, на чьи плечи впоследствии лягут расходы на обслуживание этой инфраструктуры - тех же школ, больниц и так далее. Даже создание магазина с последующим привлечением в него какого-нибудь торгового оператора выглядит сомнительной затеей - слишком высокими окажутся риски: поток покупателей невелик, и он стабилен лишь при условии достаточного и разнообразного ассортимента. Без этого надлежащий оборот поддержать не удастся.

Все перечисленные, а также другие проблемы, которые могут возникнуть у жителей бурно застраивающихся поселков, вообще говоря, надо учитывать при разработке генпланов поселений. Можно предположить, что когда загородные территории обретут отчетливые градостроительные очертания, появится большое количество качественно новых проектов. Как считают некоторые эксперты, если темпы разработки градостроительной документации ускорятся, то качественные, да и количественные изменения на рынке могут произойти уже через два-три года.

Инструкция по приобретению

Необходимо обратиться в администрацию того муниципального образования, в котором Вы предполагаете приобрести недвижимость с запросом о наличии генплана на застройку конкретного земельного участка. В случае если он существует, Вы можете выяснить, действительно ли на данном земельном участке планируется строительство коттеджного поселка, в котором Вам предлагают приобрести жилье. В случае, если он отсутствует, то вопрос о заключении договора купли-продажи с данным девелопером должен быть решен явно не в пользу застройщика, который осуществляет свою деятельность в нарушение законодательства. Также из генплана Вы можете почерпнуть информацию и о намерениях застройщика обеспечить данный коттеджный поселок соответствующими объектами инженерной и социальной инфраструктуры.
Даже в случае наличия генплана Вам необходимо перед заключением договора купли-продажи получить от застройщика ряд документов, среди которых в обязательном порядке должны быть: документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство; разрешение на строительство коттеджного поселка; согласование проекта строительства объекта недвижимости с Отделом архитектуры и градостроительства соответствующего муниципального образования; договоры с Водоканалом на обеспечение объекта строительства водой, договор с энергоснабжающей организацией о поставках электроэнергии; заключение от Пожнадзора (данные документы Вы можете получить в том случае, если строительство уже завершено и Вы планируете заключить договор купли-продажи объекта, уже сданного в эксплуатацию).