Чтобы ликвидировать ветхое жилье, необходимо менять многие законодательные нормы

Просыпаясь каждое утро, человек радуется, что потолок не обрушился ему на голову, стороной прошел очередной ливень, трещина в стене за ночь не стала больше? Это не сюжет депрессивной киноленты, а российская реальность. В подобных условиях проживают многие наши сограждане. В стране 90 млн кв. м ветхого жилья, 11,2 млн кв. м - аварийного. Такие цифры озвучил в своем послании Федеральному Собранию Президент РФ, назвав невнимание государства к данному вопросу "аморальным". Очевидно, что от одного осознания этой аморальности никому легче не становится, поэтому с подачи главы государства был создан целевой фонд содействия реформированию ЖКХ, в котором в числе прочего предусмотрены средства на ликвидацию ветхих и аварийных домов, их расселение. Однако масштабы проблемы столь велики, что этих средств явно недостаточно. Да и решается она, мягко говоря, не совсем по уму. На эту тему "СНИП" побеседовал с депутатом Госдумы РФ, президентом ассоциации "Жилищная стратегия" Галиной Хованской.

ДОСЬЕ
Галина Петровна Хованская
Родилась в 1943 году в Москве в семье преподавателей. Образование высшее: Московский инженерно-физический институт и Академический правовой университет.
С 1966 года - научный сотрудник Института прикладной математики Академии наук СССР.
С 1993 года - депутат Московской городской думы, руководитель Общественного Совета и председатель Комиссии по жилищной политике. Автор основжилищного законодательства.
7 декабря 2003 года избрана депутатом Государственной Думы ФС РФ.
Член комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

"СНИП": Галина Петровна, сколько реально нужно денег, чтобы решить проблему ветхого и аварийного жилья?

- Официальная оценка Минрегиона РФ - не менее 3,3 трлн рублей. Но это, на мой взгляд, очень оптимистичный вариант. Более реалистичная цифра - не менее 10 трлн. При этом надо учитывать, что в каждом регионе разная цена вопроса: в зависимости от периода и плотности застройки, состояния коммуникаций, конъюнктуры рынка. То есть надо устанавливать свои показатели для каждой территории в отдельности. На Дальнем Востоке, например, ветхое и аварийное жилье - это 7% от всего жилищного фонда, 8% всех россиян-дальневосточников проживают в непригодных для жизни домах.

Решение данной проблемы к тому же упирается в тему капитального ремонта. В разряд ветхих и аварийных ежегодно переходят дома, которые не успевают отремонтировать до того, как они придут в совсем негодное состояние, то есть когда затраты на их капремонт будут оцениваться выше чем в 70% от стоимости строительства объектов. После этого что-либо ремонтировать уже не имеет смысла. То есть проблему нужно решать в профилактическом режиме. Но о профилактике пока нет и речи - успеть бы, что называется, залатать дыры в тех местах, где это требует неотложного вмешательства государства. Ведь треть всего ветхого фонда - особо ветхие дома, то есть на грани аварийности, а чисто аварийных - 5%. Это около 81 тыс. строений. Если эту цифру "раскидать" по стране, то кажется не так

много, но ведь нужно понимать, что эти здания в любой момент могут обрушиться на голову живым людям, причем, как правило, это люди с очень низкими доходами, пенсионеры, инвалиды.

"СНИП": Действительно, что такое в этой ситуации 240 млрд рублей, которые направлены на формирование "Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"?

- Дело даже не в том, что денег мало. Важно, чтобы их честно и грамотно использовали на те цели, на которые они выделяются. Например, изначально было определено, что из 240 млрд рублей 100 млрд направляются на расселение ветхих и аварийных домов, остальное - на капремонт. Эти деньги распределяются по годам до 2012 года. Однако ежегодно могут поступать дополнительные средства. Кроме того, на неистраченную сумму начисляется определенный процент, который идет на содержание аппарата фонда, генеральным директором которого, кстати, недавно назначен член Совета Федерации от Калмыкии, советник ЦК "Единой России" Константин Цицин. Дабы эти средства не "смешивались", я добилась внесения поправок в Закон о фонде, чтобы пропорция выражалась не в абсолютном, а в процентном соотношении: 40% - на ветхое и аварийное жилье, 60% - на капремонт. И дополнительные деньги, которые будут появляться, тоже должны пропорционально использоваться с надлежащей целью.

Я, конечно, по-человечески желаю чиновникам хороших зарплат, но не за счет "аварийщиков". Интересно, что когда я выступила с инициативой ограничить денежное довольствие первых уровнем зарплаты министра, то услышала доводы, что в ипотечном агентстве зарплаты больше? Что тут можно сказать? Причем условия, на которых уже ушли по бюджетной росписи первые 10 млрд рублей из 240 и которые записаны в Федеральном законе "О Фонде содействия реформированию ЖКХ", суперкомфортны для чиновников. Этот закон вообще далек от совершенства и содержит массу противоречий. Не зря, кстати, губернаторы СЗФО говорят о неэффективности расходования средств из этого "кошелька".

"СНИП": Полномочный представитель президента по СЗФО Илья Клебанов летом, видимо, выразил их позицию, заявив, что "регионы не готовы к получению денег из федерального фонда на ликвидацию ветхого и аварийного жилья? Как вы можете прокомментировать его слова?

- Муниципальным образованиям, чтобы получить деньги, выделяемые через фонд, нужно выполнить 12 условий, плюс 13-е условие - самостоятельная оплата 5% от стоимости капремонта - ложится на плечи собственников жилых помещений. Ни местные власти территорий, 96% которых являются дотационными, ни люди, живущие в старых домах (как правило, очень бедные) к этому не готовы.

И еще серьезный нюанс - на 1 января 2007 года произошла фиксация перечня аварийных домов. То есть деньги из фонда будут выделяться только на те объекты, которые туда попали. Пополнять этот список никто из местных властей не горит желанием. И не потому, что они такие нехорошие, а потому, что они загнаны в тупик федеральным законодательством. Дело в том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ люди, проживающие в домах, не подлежащих восстановлению, имеют право на внеочередное получение жилья. И здесь мы выходим на тему отсутствия социального жилья и практически повсеместного острого дефицита ресурсов на его строительство. Поэтому фактически аварийные дома не признавались таковыми преднамеренно. Иначе граждане могут на законных основаниях в суде требовать предоставления вне очереди социального жилья, которого нет в большинстве случаев даже в проектах. Я также считаю, что законодательно необходимо закрепить такую форму, как жилищный фонд некоммерческого использования, которым государство, муниципалитеты также могли бы оперировать для решения жилищной проблемы бюджетников, не малоимущих, но нуждающихся в жилье. Пока его тоже нет. Местным властям очень многое вменили в обязанности, но при этом не дали ни прав, ни средств на то, чтобы эти обязанности выполнять. Например, федерация "свалила" на них более 2/3 всех очередников, из 4,5 млн оставив себе лишь 1 млн - льготные категории, да и то не все. Как она перед ними выполняет свои обязательства - это отдельная тема: индексация стоимости 1 кв. м, например, по сертификатам для военнослужащих произошла только после того, как удалось достучаться непосредственно до Президента. После этого по всем каналам об этом стали кричать, как об очередном достижении. А чиновники просто сделали свою работу, причем сделали с большим опозданием. Государство все время наступает на одни и те же грабли - вспомните пример с инфраструктурными программами. Деньги, выделенные на их реализацию, в итоге не были выбраны. Почему? Большинство регионов, в первую очередь дотационные территории, оказались не готовы играть по правилам софинансирования 50/50. Те же, кто взял федеральную часть средств по программе "Молодая семья" и продаже в рассрочку на льготных условиях очередникам, надеясь, что остальное можно будет занять у банков, столкнулся с тем, что у последних свои критерии оценки возможности возврата кредита, по которым они отсекают людей старше 50 лет, молодые семьи, за спиной которых нет платежеспособных родителей, и т. д. Перечислять тех, кто не проходит по банковским параметрам, можно очень долго. Аналогичная картина с целым рядом программ, которые, по идее, призваны были сделать жилье доступным.

Неправильное распределение доходных источников бюджета по уровням власти - серьезнейшая проблема. Я очень надеюсь, что новый глава Минрегиона Дмитрий Козак, который в свое время был одним из инициаторов реформы местного самоуправления, уделит самое пристальное внимание возможности реализации полномочий местных властей, которые на них переложило государство. Без реальной федеральной помощи муниципальная власть однозначно не справится с жилищной проблемой у себя на местах. Особенно в тяжелом положении оказываются регионы-реципиенты. Собственно, и в субъектах РФ, которые традиционно ходят в донорах, далеко не все гладко, когда речь идет о социальном жилье. Даже Москва из более чем 4,5 млн кв. м жилья, возводимых ежегодно, на очередников выделяет меньше 10%. Еще 1 млн кв. м, правда, отводится на сносимые серии домов. Но тут задействуются интересы бизнеса, которому выгодно участвовать в реконструкции территорий, занимаемых пятиэтажками.

"СНИП": Понятно, что ветхий и аварийный жилфонд, который находился на интересных для бизнеса площадках, уже давно снесен, и на тех местах теперь возвышаются современные дома, офисы и торговые центры. Охотников же вкладывать деньги в реконструкцию бараков в далеком сибирском городке не сыщешь днем с огнем. Но девелоперы признаются, что часто вынуждены отказываться и от чрезвычайно выгодных проектов в больших городах, если их реализация обременена расселением старых домов. Возможно ли в этой ситуации консолидировать интересы власти, бизнеса, жителей, стимулировать государственно-частное партнерство в программах ликвидации непригодных для проживания домов?

- Во многих случаях, конечно, возможно. Власть может придумать массу преференций для инвесторов, которые вкладывают деньги в развитие территорий. Тут нет стандартных решений, для каждого конкретного случая допустимы варианты. Где-то можно "отдавать" площадками, привлекательными для застройки, создавать режим наибольшего благоприятствования для компаний, которые участвуют в программах реконструкции ветхого и аварийного жилья, где-то бюджет должен брать на себя затраты, скажем, на инфраструктурную подготовку участков. Во многих странах компаниям, задействованным в социально значимых проектах, предоставляются серьезные налоговые льготы. Однако во многих случаях, даже в большинстве, при решении самого капиталоемкого вопроса - расселения ветхих и аварийных домов - без бюджетных денег не обойтись. Но даже там, где бизнес заинтересован принимать в этом участие, ответственность за переселение граждан, за соблюдение гарантий их жилищных прав должна нести власть.

К сожалению, здесь зачастую просматривается совсем иная консолидация интересов власти и бизнеса. Не секрет, что в списки подлежащих сносу строений очень часто попадают очень приличные дома. Это вообще нонсенс, что в такой катастрофической ситуации с ветхим и аварийным жильем, при ограниченном финансовом ресурсе у нас сплошь и рядом сносятся дома, которые могли бы еще долго простоять. Чаще всего это происходит в Москве и Санкт-Петербурге, городах-миллионниках, особенно в их центральных районах, где земля ценится дорого.

Понятно, что ветхое и аварийное жилье - это подходящий объект для разных махинаций. Если площадка под зданием понравилась инвестору, то оно может оказаться аварийным нежданно-негаданно. Бизнес часто подвигает власти на незаконные действия, идя коррупционными путями. В Москве, например, иногда доходит до абсурда. Только недавно разбирала обращение жителей дома, возмущенных тем, что им сначала сделали капремонт: обновили крышу, заменили систему отопления и газовую систему, поставили новые лифты? А спустя недолгое время здание попало в план на снос. При этом все шито белыми нитками: какая компания заинтересована в земле под этим домом, через кого в префектуре она действует?

"СНИП": А город на подобные факты закрывает глаза?

- Недавно столичное правительство выпустило распоряжение от 31.10.07 г. N2424-РП, согласно которому 38 домов в Москве признаны аварийными и подлежат сносу уже до конца текущего года. Завидная оперативность, что, в общем-то, неудивительно, поскольку основная их часть находится в ЦАО. При этом часть домов еще не отселена. Жители в спешном порядке обращаются в суд. Но в суде их дела будут разбираться очень долго, особенно с учетом возможности обжалования в кассационном порядке, а здания к тому времени уже снесут.

В соответствии с Гражданским кодексом и Конституцией РФ принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд может производиться только после предварительного и равноценного возмещения. Этот конституционный принцип предварительности в Москве самым варварским образом нарушается. С людьми, которых расселяют из старых домов, заключают договор краткосрочного найма на новую жилплощадь, якобы добровольный. Но как эта "добровольность" достигается, известно: говорят, мол, не поставишь подпись - отключим газ, воду, отопление, и живи, как хочешь. У меня на днях была жительница СЗАО, у которой старый дом уже снесли, и она переехала в новый по договору краткосрочного найма, якобы добровольно с ней заключенному, а теперь боится, что потеряет право собственности на жилье. К сожалению, такое в столице далеко не редкость: на практике проведение государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение может растянуться не на один год. Если за это время бывший собственник квартиры в снесенном доме умрет, то наследникам за свое право на жилплощадь придется побороться. И остальным гражданам ничего сделать с таким жильем нельзя до регистрации права собственности.

Если земельный участок действительно кому-то понравился, если частный бизнес в нем заинтересован, то в этом случае необходимо четко уяснить, что с людьми нужно договариваться цивилизованно и без нарушения законодательства.

Еще один момент. Сегодня по закону участие в любых проектах возможно исключительно на конкурсной основе. Однако во многих случаях такой подход эффективно работает только в крупных городах, где высокая стоимость 1 кв. м, где компании бьются за земельные участки под строительство. В Москве, например, одна крайность - много претендентов, но заранее известно, кто победит, а во многих регионах говорить о конкурсной составляющей не приходится из-за отсутствия конкурсантов как таковых. Так может, стоит задуматься об изменении соответствующих законодательных норм?

Возвращаясь к предыдущему вопросу, замечу, что у государства много рычагов, чтобы стимулировать участие бизнеса в различных программах, в том числе и по ликвидации ветхого и аварийного жилья. Только надо, чтобы за этими рычагами сидели толковые "операторы".

"СНИП": Но где-то такие "операторы" все же есть? Периодически появляются сообщения, что региональные бюджеты выделяют средства на реконструкцию ветхого и аварийного жилья, что на места поступают транши из федеральной казны. Значит, дело движется?

- Что-то, конечно, делается. И средства выделяются. Но и тут не обходится без ложки дегтя. В распределении денег, которые поступают на места из федерального и региональных бюджетов, далеко не последнюю роль играют неформальные отношения под названием "откат". Где глава муниципального образования понимает губернатора без намеков, там он получает финансовую помощь. А где-то сидят "несовременные" руководители, и им невдомек, что денег они не видят потому, что не понимают, что часть их должны отдать. Нельзя также не сказать, что по ликвидации ветхого и аварийного жилья серьезный удар был нанесен отменой старой редакции программы "Жилище", в которой была соответствующая подпрограмма, и дело потихоньку продвигалось. То, что она не была выполнена в полном объеме, не повод, чтобы ее отменять. Мы же не ликвидируем МВД из-за плохой работы милиции. В новой же редакции программы основной акцент делается исключительно на ипотеке. Извините, но несмотря на все бравурные рапорты о росте выдачи ипотечных кредитов, по моим данным, воспользоваться ими могут не более 5% населения. Плюс региональные и ведомственные социальные ипотечные программы, которые сводятся к продаже жилья бюджетникам, военным, очередникам и т. д. на льготных условиях. Это еще максимум 10%, причем не от общего числа нуждающихся, а от числа тех, кто попадает в соответствующие категории.

"СНИП": Тогда банальный вопрос:
что делать?

- Нужно многое менять в жилищном законодательстве. Оно у нас очень противоречивое и несовершенное. Сегодня в Госдуме вопросы жилищной политики курируют разные комитеты - по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству (возглавляет Павел Крашенинников) и по промышленности, строительству и наукоемким технологиям (возглавляет Мартин Шаккум). У них масса других забот, и до жилищных проблем в полном объеме, что называется, руки не доходят. Поэтому новому составу Думы необходимо ратовать за создание комитета по жилищной политике.

То же самое касается исполнительной власти. Проблемами строительства жилья, жилищной политики занимается министерство, которое также ведает вопросами, скажем, национальной политики. Где тут логика?

Ликвидация ветхого и аварийного жилья, капитальный ремонт - это системная проблема, которая сейчас становится одной из приоритетных. Решать ее надо срочно. И не так, как с продуктами питания, когда о продовольственной безопасности вдруг вспомнили только в связи с резким ростом цен на них. Нужно не экстренные меры вводить и таможенные пошлины отменять, когда уже все произошло, а упреждать появление негативных тенденций.

Очень надеюсь, что эффективно заработает созданный недавно наблюдательный совет "Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", который возглавил Дмитрий Козак, и 240 млрд рублей будут потрачены не впустую.