В столице есть дома, где окна никогда не светятся. Обычно это не приговоренные к сносу трущобы, напротив – кирпичные здания класса бизнес-, люкс- и премиум. «Необитаемые» квартиры раздражают горожан, которые считают, что квадратные метры так дороги, что и покупателей на них уже нет. Другие, наоборот, - полагают, что коварные строители ждут нового витка цен на жилье, чтобы продавать товар втридорога. А пока придерживают новостройки, — до лучших времен. Между тем, покупатели сбились с ног, в поисках более-менее доступного жилья. Так ли оно на самом деле — об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить экспертов рынка недвижимости.
Откуда возникают такие подозрения, в принципе понятно, — такое на нашем рынке уж бывало, как правило, в период роста цен, когда компании действительно хотели заработать. В минувшем году, рынок переживал стагнацию и оживился лишь к осени, но реального роста цен, все-таки не было. Строя прогнозы относительно поведения цен на год нынешний, аналитики рынка и практики сошлись на том, что цены будут расти чуть быстрее инфляции – процентов на 15-20 в год. Однако согласитесь, это очень скучный прогноз. Куда веселее взбодрить публику заявлением о скором двукратном росте цен или огорошить тем, что у строительных компаний скопился некий таинственный «запас» новостроек, которые будут выбрасываться на рынок в течение года и, наоборот, сбивать цены. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил развеять страшные слухи и задал экспертам по недвижимости очень простой вопрос: правда ли, что компании придерживают часть товара «под прилавком», ожидая более выгодных условий продаж?
Лучшие варианты могут оставлять «на потом»
Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы, МИАН-
агентство недвижимости:
Согласно нашим мониторинговым исследованиям на рынке встречаются такие случаи, но назвать их практикой уже нельзя. Это нормальная стратегия продаж, когда более «лакомые» квартиры оставляют на потом, а вперед выставляется жилье, например, на крайних этажах, с видом на автотрассы и т.д., особенно когда речь идет о больших и/ или сильно дифференцированных по потребительским характеристикам объемах в рамках одного адреса.
В течение 2007 года мы наблюдали также за объектами, которые, продаваясь в начале года, исчезали в середине и снова появлялись в ноябре – декабре. Несомненно, часть таких примеров возникала по сознательному решению продавца, но часть была обусловлена тем, что из нескольких инвесторов «сидящих» на объекте, один продал свои объемы, а другой выкупил оптом квартиры у застройщика позже, а не вошел в проект на начальной стадии. Отсюда иллюзия сознательного приостановления продаж.
Выгоду упускать нельзя
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам Инвестиционно-строительной компании «Сити-ХХI век»:
Сегодня, когда рост цены квадратного метра лишь чуть опережает инфляцию, никто новостройки не придерживает. Ни одна компания, даже крупная, не заинтересована «замораживать» прибыль надолго, и подорожание объекта на 10 – 20% в год не покроет упущенной выгоды.
Другое дело, что обычная практика продаж не предполагает одновременного предложения абсолютно всех квартир, которые только есть в строящемся доме. У покупателя «разбегаются глаза», он долго не может выбрать жилье, мечется от одной квартиры к другой. Обычно предлагается несколько вариантов однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, например, на третьем, шестом и двенадцатом этаже шестнадцатиэтажного дома.
Такое возможно в регионах
Василий Фетисов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-регион»:
В настоящий момент такая практика могла сохраниться лишь в некоторых регионах, где сейчас квадратный метр активно дорожает. В Москве, напротив, все выставляется на рынок как можно скорее. Сейчас ведь цены на жилье в столице очень высоки, что и приводит к возникновению увеличения сроков экспозиции. Проще говоря, квартиры, особенно дорогие, класса бизнес и люкс, продать все труднее, на рынке они остаются все дольше.
«Заморозка» бизнесу неинтересна
Владимир Прокопенко, генеральный директор ООО «Паритет», город Реутов:
Не думаю, что сейчас бизнесу выгодно «замораживать» средства, если учесть, что квартиры раскупаются уже на стадии строительства. Да и прибыль у компаний весьма приличная – например, в строящемся южном микрорайоне города Реутова квадратный метр на стадии строительства стоит $2700, уже готовая «коробка» — от $3300.
Спекулянты давно покинули рынок
Константин Апрелев, директор агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии риэлтеров:
Сегодня на рынке недвижимости такой тенденции нет. Придерживать квартиры выгоднее всего было в 2004 – 2006 гг., тогда такая практика действительно существовала. Сегодня, напротив, на рынке кризис ликвидности.
Как только прекратился бешеный рост цен, с рынка ушел спекулятивный капитал. Теперь мало кто покупает квартиры в инвестиционных целях, пусть и не все «инвестиционное» жилье вернулось на рынок. Кроме этого, приобретать жилье на стадии строительства люди будут все меньше, так как строители по-прежнему не гарантируют ни сроков, ни качества жилья.
Для людей очевидно, что инвестировать в строительство жилья рискованно и не слишком выгодно. Среди клиентов, которые покупают квартиры для своей семьи, в качестве единственного жилья, наметилась тенденция брать готовые площади.
Тема умерла сама собой
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
У нас всегда новостройки продавали очень быстро, буквально, — вырыли котлован, окружили стройку забором и уже продали. Впервые тема «придерживания» построенного жилья возникла в период масштабного роста цен 2005-2006 гг., когда за месяц метр дорожал на 10%. Действительно, застройщику было выгодно какое-то время подождать и продать квартиру значительно дороже.
Когда этот период закончился, соответственно, и тема «придерживания» тоже умерла сама собой. Смысла держать нет, потому что дороже не будет, а если и произойдет какое-то подорожание, то оно не отобьет тех потерь, которые компания провела в ожидании роста цен.
Второй фактор, который не позволяет «прятать»
новостройки заключается в том, что, как правило, все стройки идут на кредитные деньги, взятые в долг у банков. Это огромные суммы — десятки и сотни миллионы долларов. Кредиты довольно дорогие, даются по процент от 15 до 24% годовых. Так вот «придерживать» построенные квартиры разумно, если цены растут быстрее, чем стоимость кредитования, причем заметно быстрее, примерно от 50% в год. Сегодня этого, как мы видим, нет.
А иллюзия, которая создается у народа, будто строители держат квартиры где-то под полой, объясняется очень просто. Раньше даже просто окруженные забором площадки уже были завешаны рекламными перетяжками, призывающими купить квартиры. Сейчас картина другая: дом активно строится, а информации о продаже нет. И это связано не с «придерживанием» объемов, а с законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, который ввел жесткие требования к началу продаж. Поэтому у компании могут быть документы на строительство, но может не быть полного пакета документов, позволяющих продавать. Компания, может, и рада была бы продавать, да не может.
В игру вступили банки
Роман Вихлянцев, начальник Учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка»:
Сегодня строители не «прячут» готовые метры, а частные лица не покупают инвестиционные квартиры. Скупают новостройки крупные банки – разумеется, через специально созданные для этого юридические лица. Для банков это один из механизмов инвестирования средств, в том числе и вкладов физических лиц.
При этом инвестиционные квартиры не используются никак, даже не сдаются в аренду – просто стоят. Так и появляются в Москве целые дома, в которых окна никогда не светятся. Так будет происходить до тех пор, пока ежегодное повышение цены квадратного метра не упадет ниже стандартной ставки депозита.
