Незнание закона не освобождает от ответственности. Эта фраза как нельзя лучше характеризует ситуацию в отношении перепланировок. Ситуаций, когда человек даже не подозревает о том, что живет в «нечистой» квартире, достаточно. И дело здесь не в булгаковских аналогиях - квартира с неузаконенной перепланировкой с точки зрения закона не является юридически чистой.
Будучи свято уверенными, что Ваше жилье - Ваша собственность, а стало быть, с ним в любой момент можно сделать все, что захочется, Вы столкнетесь с проблемами, задумав, например, его продать. В Подмосковье недвижимость не удастся реализовать, пока в техническом паспорте на квартиру не перестанет красоваться штамп: «Разрешение на перепланировку не предъявлено». В Москве - демократичной нашей столице - ситуация несколько проще. Вам разрешается продать самовольно перепланированное жилье, однако, мало того, что придется сбросить в цене (любой риэлтор сегодня в качестве первого документа на квартиру попросит предоставить поэтажный план и внимательно сравнит его с имеющейся планировкой квартиры), так еще и в документах на собственность, которые получит покупатель на руки, может стоять обременение «неузаконенная перепланировка». Что же касается незаконно перепланированного муниципального жилья, то его невозможно приватизировать, не оформив в должном порядке все сделанные изменения.
Вот почему весьма важно знать, не «спрятан» ли в шкафу Вашей квартиры «скелет»? Иными словами, не имеется ли в ней самовольной перепланировки. Однако про шкафы мы заговорили не случайно: наиболее часто владельцы квартир не ведают, что источником перепланировки может являться встроенный шкаф. Одни сносят в своих квартирах это «украшение из прошлого»; другие, наоборот, много лет назад сами соорудили нечто из ДСП и картона, дабы упрятать туда одежду и обувь. И всех их объединяет одно - у них в квартире перепланировка. И она требует узаконения, хотя само требование это - незаконно. Удивляетесь?
«Скелеты спрятаны» в шкафах многих московсих квартир.
Существует постановление правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г., где в примечании к Приложению 1 «русским по белому» написано, что устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений, - не требует оформления разрешительной документации. Казалось бы, ситуация ясна. Ан нет - не все так просто. Для БТИ это постановление почему-то не является руководством к действию, и оно продолжает требовать разрешение на снос встроенных шкафов. Более того, в Северном округе столицы жилинспектора советуют вносить в эскизы и проекты даже современные
шкафы-купе! Хотя ситуация выглядит курьезной, но практика показала, что местные техники БТИ действительно не делают разницы между стенами и мебелью. Бюро технической инвентаризации действуют по собственной инструкции, а в ней ни слова не сказано не только о том, что встроенные шкафы являются мебелью, но даже не дано определения, какого рода перегородки вносятся на план, а какие считаются легкими и не требуют внесения. Вот каждый и мудрит на свой манер. При этом два ведомства -
Мосжилинспекция и МосгорБТИ - вместо того, чтобы устранить недоразумения, делают вид, что дела одного не касаются другого. А жильцам квартир нужно тем временем иметь в виду, что встроенные шкафы - это серьезно.
Проверьте Ваши квартиры также на предмет «замурованных дверей». Старые постройки грешат тем, что в них в самых неожиданных местах проектировались дверные проемы: например, дополнительная межкомнатная дверь в изолированных комнатах, чуланы с двумя входами. Проемы существуют и между балконами соседей - не чай пить друг к другу ходить, а для «строительно-монтажных» целей, которые теперь уже не актуальны. Если вы просто заклеили эти двери обоями, то достаточно будет при визите БТИ показать рельефы оставшейся двери. Если же проем замурован основательно, кирпичом - это перепланировка, требующая согласования.
Упомяну и такие «мелочи», как перенос дверного проема, устройство арки, подиума, декоративных выступов - они также изменяют поэтажный план, а стало быть, требуют разрешительной документации. Конечно, речь не идет о сдвиге или расширении проемов на 10 см - это вполне укладывается в погрешности обмеров БТИ.
Кстати, иногда именно эта организация устраивает сюрприз для владельцев квартир. Живут себе люди десятилетиями и уверены, что, будучи в здравом уме и твердой памяти, никогда никаких перепланировок не делали. И вдруг пришедший техник Бюро огорчает их до невозможности: в квартире оказывается снесенной часть несущей колонны или сделана ниша в капитальной стене. Каким образом возникают эти чудеса, судить не нам. Можно допустить, что обмеры в реале никогда не делались, а просто проектировщики в одна тысяча девятьсот «лохматом» году передали проект на весь дом, который немножко не совпадал с реально возведенными рельефами. Иногда таким же образом «пропадают» или появляются встроенные шкафы. В этом случае позиция БТИ: «Узаконьте вашу перепланировку!» Поскольку это все же недочеты не владельца, а уважаемой организации, не стоит сразу бежать за согласованиями. В данном случае полезно будет поводить техника по соседям, дабы он убедился, что во всех квартирах имеют место аналогичные «перепланировки». Как правило, этого достаточно.
К сожалению, для владельцев остекленных балконов есть много неприятных новостей.
Иногда в квартире хозяева не трогают стены, а просто меняют местами
унитаз, умывальник, ванну, переставляют на кухне мойку или газовую плиту. Перепланировки в этом случае нет, но согласование требуется. Потому что это - переустройство, то есть, замена и перенос оборудования, повлекшие внесение изменений в технический паспорт, а проще сказать - изменения в поэтажном плане. Переустройство тоже требует визита в жилинспекцию за разрешением. Следует добавить, что не нужно согласовывать замену сантехоборудования на аналогичное. А вот если Вы обычную прямоугольную ванну заменили на джакузи или душевую кабину - это уже переустройство. Недавнее постановление московского правительства выписало «индульгенцию» владельцам электроплит: их счастливые обладатели могут переставлять в пределах кухни по собственному усмотрению и без всякого согласования.
Перепланировку и переустройство мы уже обсудили, теперь давайте поговорим о реконструкции. Наверное, большинство посчитает, что эта тема их не касается - они не возводили пристроек, не обустраивали подвалы или крылечки. И, тем не менее, почти в каждой московской квартире имеется то, что на языке подзаконных актов именуется реконструкцией. Речь идет об остеклении балкона, а также о навеске кондиционеров и телеантенн. Согласование такого рода работ требовалось всегда, однако до недавнего времени даже бывший начальник Мосжилинспекции Александр Стражников говорил: «Посмотрите, как сделано у соседей, и стеклите себе на здоровье похожим образом!»
Сегодня все гораздо строже: остекление нужно в обязательном порядке узаконивать, равно как и навеску различных технических средств на фасады. Самая неприятная новость для владельцев остекленных балконов и кондиционеров - узаконение это дорогостоящее. Другая, еще более неприятная, - процедура эта незаконна, поскольку владельцем фасада являются все собственники дома. Совет в данном случае один, и он совпадает с просьбой бывшего главного московского жилинспектора: «Согласовывайте вариант, наиболее распространенный в доме, тогда в будущем проблем будет меньше!»
