Продолжаем начатый разговор о тех ключевых моментах, которые приходится иметь в виду, когда дело касается участия несовершеннолетних в операциях с недвижимостью, и в частности, о политике органов опеки и попечительства. Вопрос этот, мягко говоря, непростой, и «подводных камней» здесь много. О них и пойдет речь сегодня.
Органы опеки и попечительства
Прежде всего, стоит помнить о том, что любые операции с недвижимостью, собственником или совладельцем которой является ребенок, проводятся исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. А для последних главным доводом в пользу выдачи соответствующего разрешения является предоставление ребенку равноценного возмещения. Причем абсолютно неважно, сколько квартир у ребенка в собственности и где он зарегистрирован и проживает на данный момент. Как рассказывает Наталья Титкова, руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус»: «Бывают случаи, когда в силу определенных обстоятельств органы опеки дают разрешение на приобретение худшего по характеристикам жилья, но в этом случае на имя ребенка открывается счет в Сбербанке, и на этот счет кладется соответствующая денежная сумма».
Де-юре органы опеки и попечительства должны отстаивать интересы ребенка, контролируя, чтобы в результате сделки с недвижимостью несовершеннолетний получал в собственность не меньшую и не худшую по характеристикам жилплощадь. Ну, а де-факто некоторые сотрудники органов опеки берут на себя больше полномочий, чем это прописано в действующем законодательстве. «В нашей практике был случай, когда органы опеки и попечительства обязали мать наделить ребенка собственностью в новой квартире при совершении альтернативной сделки, хотя в старой квартире ребенок был только зарегистрирован и не имел никакой собственности, – приводит пример Наталья Титкова. – Причем жилищные условия ребенка после совершения сделки не менялись – тот же округ, та же изолированная комната той же площади. В принципе наше агентство было готово отстаивать интересы матери в судебном порядке, и мы уверены, что выиграли бы дело, но наша клиентка не хотела терять времени и согласилась с условиями органов опеки и попечительства».
Больше всего проблем с получением разрешения органов опеки возникает тогда, когда родители переезжают в другой город и продают квартиру в Москве. С одной стороны, у нас существует свобода передвижения, и никто не вправе запретить родителям переехать в другой город и взять с собой ребенка. С другой стороны, порой совершенно оправданно продажу жилья в Москве и покупку неравноценного жилья в Подмосковье или другом городе с денежной доплатой работники органов опеки и попечительства считают ухудшением жилищных условий ребенка. Меньше всего проблем с получением разрешения органов опеки и попечительства возникает при продаже жилья с несовершеннолетним собственником или совладельцем с целью покупки квартиры большей площади. Например, когда продается однокомнатная квартира ребенка общей площадью 40 кв. м, а взамен покупается двухкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м, в которой 40 кв. м будет принадлежать ребенку.
Существует и чисто техническое препятствие получения разрешения органов опеки и попечительства. Так, по словам риелтора агентства недвижимости «Вавилон» Натальи Сурвиловой, «на прием в органы опеки нужно записываться как минимум за месяц, и сами заседания комиссии проходят довольно редко – один раз в месяц. Мне кажется, что более обоснованным было бы контролировать действия родителей и опекунов из неблагополучных семей, сделав послабление родителям из благополучных семей».
К вопросу об аренде
Еще один момент – найм жилого помещения, в котором собственником или совладельцем является ребенок. Номинально для сдачи в аренду такой квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства. На практике же этой букве закона обычно никто не следует, поскольку не существует никакой ответственности за нарушение такого обязательства. Максимум, к чему могут обязать родителей или опекунов, – это расторгнуть договор найма. Однако при этом ничто не помешает впоследствии получить разрешение и найти нового арендатора. Учитывая, что к регистрации обязательны договора найма, заключенные на срок не менее 11 месяцев, арендодатели именно на этот срок и заключают договора, прописывая в них 11-месячную пролонгацию. Это значит, что и вычислить таких нарушителей может помочь лишь случай.
Альтернативные сделки
Альтернативная сделка в нашем случае – это продажа квартиры, где собственником или совладельцем является ребенок, с одновременной покупкой другой квартиры. Понятно, что сделка проводится только с разрешения органов опеки и попечительства и при условии полного возмещения ребенку его собственности в виде предоставления аналогичного по характеристикам и метражу жилья. Как правило, органы опеки не разрешают совершать такие сделки, когда квартира в Москве меняется на квартиру в Подмосковье, считая это ухудшением условий. В ряде случаев такая альтернативная сделка может быть проведена с условием перечисления разницы между стоимостью квартир на личный счет несовершеннолетнего.
Альтернативная сделка при покупке жилья в другом городе в чистом виде практически невозможна. Обычно она разбивается на 2 части: сначала родители в результате кредитов или займов получают деньги и покупают новую квартиру, а потом продают квартиру в Москве, предоставляя в органы опеки и попечительства документы о том, что в новой квартире ребенок наделен собственностью и его права не ущемлены. «Теоретически в такой ситуации органы опеки могут не дать разрешения на продажу квартиры в Москве, – комментирует проблему Наталья Титкова. – Однако если речь не идет о явном ущемлении прав ребенка, то действия инспектора можно с успехом обжаловать в вышестоящих инстанциях – в муниципалитете, в управе и, наконец, в суде».
Продажа жилья
Главная разница между продажей жилья, где ребенок является собственником, и жилья, где несовершеннолетний не проживает, заключается, как можно догадаться, в обязательном получении (в первом случае) разрешения на совершение сделки органов опеки и попечительства. Кроме того, если родители ребенка-собственника находятся в разводе, то требуется получить разрешение второго родителя на проведение сделки.
Немного особняком стоит вопрос о продаже жилья, в котором ребенок зарегистрирован, но собственности не имеет. Здесь законодательной ясности нет по сей день. Так, до 1 января 2006 года при продаже жилья, в котором ребенок только зарегистрирован, требовалось разрешение органов опеки и попечительства, с 1 января 2006 года такое разрешение не требуется. Однако существует подзаконный акт – Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 №293, который регламентирует деятельность Управления Федеральной регистрационной службы. Этот приказ в том числе указывает, что для регистрации продажи квартиры, в которой ребенок зарегистрирован, но не является собственником, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Впрочем, пока на практике этот приказ не работает: издан не так давно, к тому же идет вразрез с действующим законодательством.
В любом случае, при совершении сделки купли-продажи с ребенком-собственником нужно быть предельно осторожным и, конечно, желательно доверить сделку профессионалам: практика показывает, что без сюрпризов, скорее всего, обойтись не получится.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
