Электронная газета
"Все про недвижимость"

Помогли мне в милиции, работники которой и выселили нахала. А деньги так и пропали. Какой же документ может меня защитить, если даже договор, который у меня на руках, оказался бесполезен?
Вероника Колыманова


Вот что нам разъяснили в Управлении гражданского и экономического законодательства Министерства юстиции России.

В суде нашей читательнице ответили совершенно верно — договор, составленный между фирмой и ее клиентом юридической силы не имеет. В лучшем случае, он может быть принят судом во внимание. А может и вообще не рассматриваться им.


Почему? Согласно ст.674 Гражданского кодекса РФ такой договор заключается между владельцем жилья и его нанимателем — можно в обычной письменной форме. При этом не требуется даже печати. Нужен ли нотариус? Необязательно. Лишь в том случае, если наймодатель захочет удостовериться в личности клиента, можно обратиться и в нотариальную контору. Документ же, который имеется у вас у вас на руках, составлен фирмой. Но ведь она не является владельцем квартиры.


Итак, что же должно быть отражено в договоре, который составляется между хозяином жилья и тем, кому он хочет его сдать? Описание объекта, фамилия нанимателя, а также тех, кто будет вселяться туда вместе с ним, срок сдачи квартиры в аренду. Оговорены также должны быть сроки внесения платы и то, каким образом ее получит хозяин — лично от нанимателя, через сбербанк, через риэлторскую фирму. Надо также записать и то, кто будет оплачивать коммунальные услуги. По существующей практике так называемые постоянные платежи — техобслуживание, за коммунальные услуги, телефон обычно берет на себя хозяин. Переменные — электроэнергия, междугородние разговоры — клиент. В договоре могут найти отражение и другие моменты, которые стороны сочтут для себя важными.


Необходимо также зафиксировать техническое состояние квартиры и имущества, оставленного в ней. И то, и другое может быть записано в специальном приложении к договору. Не лишнее добавление — случись что-то с жильем, пропади какая-либо вещь, приложение и скажет, кто виноват. На том и другом документе — договоре и приложении — необходимы подписи обеих сторон по принципу: «сдал — принял».


Грамотно составить эти документы как раз и поможет риэлторская фирма — но этим ее обязанности и ограничиваются. Еще раз подчеркнем: договор имеет силу лишь в том случае, если он заключается исключительно от имени того, в чьей собственности это имущество находится, и тем, кому оно передается. Риэлторы могут выступить лишь в качестве свидетеля — не более того. Но как показала практика, они уклоняются от этой роли. Так что рассчитывать, что фирма, которая помогла вам сдать квартиру, впоследствии и защитит вас от нечестного человека — ждать особо не приходится.


Поясним и другие моменты, которые должны найти отражение в договоре. Необходимо в нем предусмотреть ситуацию, когда владелец вдруг решит расторгнуть его раньше оговоренного срока. Чтобы не застать нанимателя врасплох, тот должен записать в нем условие: известить его (нанимателя) о расторжении договора не ранее, чем за три месяца до «ультиматума» — с тем, чтобы он мог подыскать другое жилье. Есть у нанимателя и другие права. Например, если собственник продает жилье, то договор найма сохраняется также и с последующим владельцем, причем на условиях, которые были заключены ранее.


Но может ли владелец квартиры все же потребовать выселения своего клиента раньше, чем это оговорено в договоре, который заключен между ними? Только в двух случаях: если наниматель перестал платить за квартиру, либо замечен в умышленной порче имущества. В любом случае то и другое доказывается в суде.


А какие основания у владельца утверждать, что он пострадал? Если с имуществом более-менее ясно, его состояние было зафиксировано в приложении, а порча или исчезновение — налицо, то с деньгами все непросто. Ведь обычно услугами сбербанка не пользуются, передача денег проходит с глазу на глаз, нигде не фиксируется, доказать, что один обманул другого — трудно. И здесь должна помочь расписка, составленная в двух экземплярах. Предъявил наниматель расписку, что деньги передал, так какой с него спрос? Значит, владелец жилья не прав в своих претензиях. То ли хочет без всяких к тому оснований избавиться от своего клиента, то ли задумал получить деньги второй раз. Бывает и такое.


Мы еще не привыкли к распискам, а между тем в цивилизованных странах это обычное дело, к ним прибегают во всех случаях, когда между людьми заключается какое-либо материально-ответственное соглашение. В том числе между друзьями и родственниками — и никто не чувствует от этого смущения или неловкости. В самом деле, а вдруг с другой стороной что-то случиться? Как потребовать выполнения взятых ею на себя обязательств? Расписка и есть тот документ, который защищает права человека, который передает временно свою собственность в чужие руки.


Расписки имеют такую же силу, как любой юридический документ. Составляется она просто от руки. И нигде ее не надо заверять. Кстати, на Западе есть даже специально напечатанные бланки таких расписок — на разные случаи жизни. Договаривающимся сторонам остается только поставить свои подписи. Есть подпись — это уже достаточное основание, чтобы обратится в суд. Расписки учитываются как самый веский и полноценный документ.