Электронная газета
"Все про недвижимость"

Вчера Госдума в первом чтении приняла законопроект о резервировании земель. Наблюдатели успели протрубить о том, что найдено "противоядие от Южного Бутова".
Имеется в виду нашумевшая коллизия минувшего лета, когда у жителей этого района отнимались земля и дома для возведения новостроек. Однако, сами разработчики закона остужают пыл комментаторов: настоящее противоядие появится через несколько лет, а резервирование - лишь первый шаг.

Что такое резервирование? Государство намерено затеять инфраструктурную стройку (дорога, аэропорт, объект обороны) на земле, где живут и трудятся люди. Пока стройка не состоялась, государство резервирует эту землю. Если она состоится, землю изымут, но об изъятии толкует другой закон, который еще даже не поступал в Госдуму. Принятый вчера акт говорит о том, что может и чего не может делать чиновник, собственник (владелец) в этом особом режиме ожидания и как компенсировать людям убытки от этого особого режима, если стройка и в самом деле не состоится.

На бумаге резервирование у нас было, фактически нет: Земельный кодекс отсылал читателя к несуществующим нормам. В результате правительство Москвы заявляло, что более 90 процентов столичной земли зарезервировано для нужд развития города, в том числе жилищного строительства, на чем и пострадали жители Бутова. В минэкономразвитии изначально говорили, что такое "резервирование" незаконно, но зияющие прорехи в законодательстве позволяли местным властям трактовать ситуацию в свою пользу.

Как будет работать резервирование? Орган власти объявляет о нем публично, после чего наступает частичное ограничение прав. Местные власти не могут поменять целевое назначение земли, а граждане, хотя и могут совершать сделки с недвижимостью, но не в их интересах ее "улучшать". Вы можете построить сарай или коттедж, но знайте: вам вернут стоимость только того имущества, которое было по состоянию за день до объявления резервирования. Если государство раздумало строить дорогу или аэропорт или если не приступило к стройке три года, режим резервирования снимается, а собственникам компенсируются неудобства, которые они понесли из-за частичного ограничения прав.

Еще накануне заседания Госдумы ряд экспертов высказали к законопроекту претензии: в частности, там не сказано, как именно будут оценивать убытки в случае отмены резервирования. Один из разработчиков законопроекта, замдиректора департамента имущественных и земельных отношений министерства экономического развития и торговли Андрей Ивакин с этим не согласен.

Как он пояснил корреспонденту "РГ", соответствующие нормы уже прописаны в статьях 56 и 57 Земельного кодекса, принято и постановление правительства, которое детализирует этот механизм. По словам г-на Ивакина, для оценки ущерба будут привлекаться независимые оценщики, а если гражданин недоволен их вердиктом, он может обратиться в суд.

Другая важная претензия заключается в том, что вообще-то основанием для резервирования считается документ о территориальном планировании, но законопроект разрешает резервировать и без него. Это может создать стимул для чиновников как можно дольше не принимать акты территориального планирования с тем, чтобы держать собственников на коротком поводке. Г-н Ивакин и тут не видит "криминала": "Закон о введении в действие Градостроительного кодекса запрещает принятие решения о резервировании с 2008 года при отсутствии документов территориального планирования", - поясняет он. Однако затягивать с резервированием до 2008 года все-таки нельзя: "Все инфраструктурные проекты зависнут, если мы запретим резервировать участки без этих документов. Их нет ни по одному из строящихся федеральных или региональных объектов, и они не появятся за один день".

А что будет происходит в столь интересный период, когда резервирование уже есть, а изъятия еще нет (законопроект об изъятии еще даже не внесен в правительство)? "Временной разрыв не принципиален, - говорит г-н Ивакин. - Появляется возможность резервировать участки на несколько лет, необходимость их изъятия возникнет через три года, а к тому времени мы успеем принять закон об изъятии".

Таким образом, закон о резервировании выглядит скорее подготовительным к закону об изъятии. Почему же тогда наблюдатели уверенно говорят, будто резервирование кладет конец мытарствам а-ля Бутово? Видимо, наблюдатели неправы. "Я бы не стал связывать эти два сюжета, - признается г-н Ивакин. - Сюжет в Бутове связан с изъятием. Если бы участки были зарезервированы в Бутове для строительства автодороги, что бы поменялось для собственника? Ничего. Но нельзя забывать, что там речь шла не о дороге, а о строительстве жилья. Поэтому мы установили очень простой принцип: резервировать землю, принадлежащую гражданам или бизнесу, можно не во всех случаях, даже установленных документами территориального планирования. А только тогда, когда допускается их изъятие. Поэтому если мы запретим изымать участки для целей жилищного строительства, то и резервировать их будет нельзя".

Таким образом, старый спор - а можно или нет резервировать землю под жилье, снова встает во всей остроте. В минэкономразвития уверены, что нельзя. Однако, чтобы доказать это Москве, нужно внести уточнения в Земельный кодекс, а точку удастся поставить лишь в законе об изъятии - там, по идее, будет прямо сказано, что ради домов нельзя ломать другие дома.

Парадоксально, но закон о резервировании не отменяет и "резервирование" девяноста процентов территории Москвы, установленное столичными властями. Как поясняет г-н Ивакин, московские власти действуют, опираясь на 83-ю статью Земельного кодекса: участки в городах и селах могут быть изъяты в целях застройки в соответствии с генеральными планами. "Это основная норма, которая нам мешает, - признается он. - Если допускается изъятие "под Генплан", значит, допускается и резервирование". Впрочем, законопроект, подправляющий эту статью Земельного кодекса, уже прошел первое чтение и будет принят уже к концу года.

Таким образом, возлагать завышенные надежды на закон о резервировании нельзя. Проблема Бутова оказалась связанной с целым клубком противоречий принятого впопыхах Земельного кодекса. И в идеале законы о резервировании и изъятии надо было бы принимать одним пакетом. Но процесс идет, как он идет, и у граждан есть надежда, что года через три бутовские коллизии в принципе уйдут в прошлое. Если подогретые строительными компаниями местные чиновники не придумают новых лазеек.