Электронная газета
"Все про недвижимость"

По отношению к первичному рынку ипотечного жилья кредитные организации Поволжья сегодня находятся в позиции "и хочется, и колется". Ситуация требует от них проектного подхода, но применить его на практике пока готовы немногие.


Регламентирующий жилищное строительство Закон №214-ФЗ относится к редкому типу актов, которые быстро становятся притчей во языцех. Вскоре после его вступления в силу этот рынок стал напоминать поле битвы: дефолты строительных компаний вывели на улицы поволжских городов обиженных дольщиков, которые потребовали от властей немедленного вмешательства. Сегодня пакет многочисленных поправок, срочно сформированный Госдумой РФ, находится в Совете Федерации. Однако никакие экстренные меры не могут заменить рыночную саморегуляцию и позитивную активность операторов. Именно от этих факторов, на наш взгляд, сейчас зависит реализация национального проекта "Доступное жилье", который базируется как раз на ипотечном кредитовании нового строительства.
Обвал на фоне подъема

Доля Приволжского федерального округа в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам (15%, по данным агентства "РосБизнесКонсалтинг") уступает лишь включающему Москву и Московскую область Центральному федеральному округу (51%). Среди регионов одним из лидеров является Самарская область: в общероссийском top-10 она занимает четвертое место — вслед за названными субъектами РФ, а также Санкт-Петербургом.

Сумма выданных самарцам банковских ипотечных кредитов динамично растет на протяжении последних двух лет, причем подавляюще большая доля кредитных ресурсов проходит через банки-резиденты (см. график 1). С лета 2005 года средний размер ипотечного кредита/займа от маркетмейкера данного рынка — Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) — вырос почти на треть, с 691 тыс. до 890 тыс. рублей. Однако при ближайшем рассмотрении картина оказывается не столь благостной. Целый ряд банков на первичном рынке жилья вообще не представлены, а остальные во многих случаях лишь декларируют свою активность в этом сегменте. Еще более четко тенденция вырисовывается, если привлечь объемные показатели: "первичка" в структуре ипотечных кредитов и займов, выданных СОФЖИ, на данный момент занимает лишь пятую часть ( график 2), а в объеме приобретенного жилья — всего около 25% ( график 3), причем по сравнению с прошлым годом эта доля сократилась почти в три раза.

Дело в том, что главная проблема в банковском кредитовании первичного рынка ипотечного жилья — не вполне понятный предмет залога — усугубилась вступлением в силу Закона №214-ФЗ, согласно которому основные риски были переложены с участников долевого строительства на кредитующие банки. В результате усложнилась структура предложения: по мнению большинства опрошенных нами банкиров, кредитование ипотечной "первички" сегодня возможно только в рамках проектного финансирования. Причем в отличие от освоенных в банкинге схем такой проект иначе как "сложносочиненным" быть не может. Помимо кредитора и будущих жильцов, в него должен входить целый пул их партнеров: организация-застройщик, риэлторская, оценочная и страховая компании, а также ипотечные брокеры и нотариусы (см. схема). Весьма желательно прямое или косвенное участие местных властей, от поддержки которых прямо зависит практическая реализация проекта.
Под рисковым гнетом

Предложение, сочиняемое на "кухне" ипотечного кредитования, должно обеспечить прежде всего приемлемый уровень рисков для всех участников процесса. Что особенно актуально для банков, которые обязаны выполнять нормативы, установленные регулятором в лице Центрального банка России (ЦБ РФ).

"Риски, связанные с первичным рынком недвижимости, действительно велики, — констатирует руководитель Главного Управления ЦБ по Самарской области Виктор Данилин. — Закон №214-ФЗ не только не исправил, но даже ухудшил ситуацию. Конечно, он усилил защиту прав частных инвесторов-участников долевого строительства, но одновременно практически разрушил находящийся в стадии формирования цивилизованный первичный рынок недвижимости". Требованиям Закона №14-ФЗ в полной мере отвечают, по оценке г-на Данилина, не более 10% договоров на приобретение новых квартир, а остальная их часть реализуется, по его выражению, "с использованием формально легальных, но крайне рискованных — как для самих покупателей, так и для кредитующих банков — схем".

В этих обстоятельствах многие поволжские банки либо вообще ушли с данного рынка, сосредоточив ресурсы в сегменте вторичного жилья, либо усложнили свои предложения по ипотечным программам, сделав их менее выгодными для клиента. Так, начальник отдела развития розничного бизнеса самарского банка "Солидарность" Вячеслав Квитко, объясняя причины, по которым тут перестали заниматься ипотекой на первичном рынке жилья, сослался на большие финансовые риски. В качестве альтернативы "Солидарность" — заметим, один из крупнейших в регионе банков — предлагает клиенту программы кредитования на потребительские нужды, например под залог квартиры или дома, где никто не прописан, то есть несвязанные ресурсы, которые можно направить на первичный рынок жилья.

Как сообщил журналу "Эксперт Волга" заместитель директора самарского филиала "Балтийского банка" Алексей Гусев, с 1 июля 2006 года ипотечные кредиты здесь выдаются только для приобретения жилья на вторичном рынке. Объяснение похожее: долевое участие в строительстве — серьезный инвестиционный проект, рассчитанный на длительную перспективу. И чтобы решиться на участие в нем, говорит г-н Гусев, банк должен не только предметно изучить рыночную ситуацию, нюансы законодательного регулирования, бизнес-план проекта, а также финансовые возможности всех его участников, но и спрогнозировать все названные факторы на несколько лет вперед.

Риски, связанные с ипотечным кредитованием на первичном рынке жилья, не берет на себя даже специализированный кредитор — "Городской ипотечный банк". Глава его представительства в Самаре Елена Битяй в качестве основной причины такого положения вещей называет отсутствие реального залога. "Ипотека в силу закона строится на залоге недвижимого имущества, которое является собственностью заемщика, — рассуждает г-жа Битяй. — Но если дом еще строится, готового объекта, который можно было бы передать банку в залог, просто не существует". По ее мнению, проблема не решается и посредством использования ценных бумаг (в частности, закладной) с ипотечным покрытием, поскольку их обеспечение содержит слишком большие риски: сроки сдачи объекта предсказать сегодня трудно, даже если его строительство уже началось.

Кроме туманных перспектив ипотеки на первичном рынке, банкиров останавливают опасения испортить свою репутацию контактами с неудачливыми застройщиками. "Разговоры о гарантиях потребителям, созданных Законом №214-ФЗ, далеки от реальности, — заявил журналу "Эксперт Волга" начальник отдела ипотечного кредитования нижегородского ‘‘НБД-Банка’’ Михаил Лебедев. — Недобросовестные застройщики продолжают обманывать дольщиков, а честные строительные компании вынуждены замораживать строительство ввиду огромного количества законодательных ограничений. Сейчас с помощью банков продаются только стройплощадки, зарегистрированные до вступления в силу упомянутого закона".
Есть такие банки!

Несмотря на увеличение рисков, немало кредитных организаций в Поволжье все же сохраняют активность в сегменте "первичной" ипотеки. Так, "Автоградбанк" (Набережные Челны), который начал заниматься ипотекой еще в 1999 году — первым среди кредитных организаций Татарстана, — продолжает развивать подобные программы, хотя и в незначительных объемах. В 2005 году было выдано всего 30 кредитов такого рода, тогда как число ипотечных займов для приобретения вторичного жилья составило почти 620. По словам заместителя председателя правления ЗАО ГКБ "Автоградбанк" Лидии Аксеновой, для развития ипотеки здесь рефинансируют ипотечные закладные с помощью партнеров — Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), АКБ "Совфинтрейд" и компании "БТА-ипотека", аффилированной с банком "ТуранАлем". При этом так называемое предипотечное кредитование (за счет своих средств на срок до 30 лет под 19% годовых) применяется только к тем домам, до сдачи которых осталось не более полугода.

"Национальный торговый банк" (НТБ, Тольятти) кредитует как "вторичку", так и долевое строительство. Причем в обоих сегментах условия одинаковые — как по ставкам, так и по требованиям к заемщику, — и они, как утверждает заместитель председателя правления НТБ по работе с клиентами Александр Догадкин, становятся все более доступными для клиентов. Однако на результатах работы банка в сегменте "первичной" ипотеки эти усилия сказались не сильно: если на старте банковских ипотечных программ НТБ (в 2004 году) девять из десяти кредитов выдавалось на строящееся жилье, то сейчас ситуация изменилась полярно — восемь из десяти кредитов выдается на квартиры с вторичного рынка.

По объемам кредитования Поволжский банк Сбербанка РФ (ПБ СБ, Самара) несопоставим с НТБ, однако соотношение между ипотекой на первичном и вторичном рынках у него примерно такое же — один к четырем. "На первичном рынке Сбербанк выдает кредиты только на те объекты строительства, на которые получен полный пакет разрешительных документов, — отмечает директор Управления кредитования частных клиентов ПБ СБ Андрей Черкашин. — К сожалению, на данный момент этому требованию отвечает минимальное число проектов". Условия ипотечного кредитования на первичном и на вторичном рынках жилья практически идентичны, подчеркнул он, заметив, что с февраля текущего года банк увеличил срок кредитования до двадцати лет, снизил процентные ставки и уменьшил размер первоначального взноса. Цель — к концу 2006 года как минимум в полтора раза увеличить долю ипотеки в кредитном портфеле (по итогам первого полугодия 2006 года она составляла около 12%).

Заместитель директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования ПБ СБ Владимир Ситнов уточняет, что Сбербанк России внедряет в регионах единую инвестиционную программу с целевым фондированием кредита. Ее суть в том, что покупатель жилья заключает договор с застройщиком, согласно которому он обязуется открыть в Сбербанке беспроцентный целевой счет и пополнять его по согласованному графику платежей. Аккумулированные средства банк использует для кредитования застройщика. Поручая передачу денег кредитной организации (вместо того, чтобы сотрудничать с застройщиком напрямую), покупатель жилья снимает с себя значительную часть рисков: проверку состоятельности застройщика и его проекта проводит банк.

По идее, данная схема выгодна и застройщику, и кредитору, и покупателям квартир в новостройках. Но одна из ее проблем, как считает директор по продажам самарского филиала "Сибакадембанка" Игорь Гусельников, состоит в том, что строительные компании далеко не всегда готовы предоставить полный пакет разрешительно-согласовательной документации. Другая, возможно, еще более сложная проблема — отсутствие достаточной залоговой массы даже у продвинутых региональных застройщиков. Генеральный директор одной из таких структур — самарской группы компаний "Спектр недвижимости" — Леонид Боярский сетует, что действующее законодательство исключает использование в качестве залога самого строящегося объекта. "Мы не можем произвести переоценку его стоимости, хотя всем очевидно, что в ходе реализации строительного цикла она существенно растет, — отмечает он. — Объект непозволительно интерпретировать даже как склад строительных материалов, что давало бы клиенту возможность представить в банк складскую расписку". Фактически все, что может сегодня кредитная организация принять в залог от застройщика, — это принад-лежащие ему основные средства. Но их стоимость слишком мала по сравнению с объемом инвестиций, необходимых для возведения объекта.
Выращивать предложение

Несмотря на проблемы ипотечного кредитования "первички" и не самую высокую доходность этого рынка, все банкиры — и те, кто на нем работает, и те, кто пока предпочитает "вторичку", — рассматривают его как весьма перспективный. Андрей Черкашин из ПБ СБ полагает, что ждать удачной конъюнктуры не стоит. Более того, само развитие ипотеки может дать импульс для урегулирования ее проблем. Чтобы занять достойное место на этом рынке, входить на него нужно именно сейчас — на начальном этапе развития, поскольку год от года число операторов будет увеличиваться, добавляет Михаил Лебедев из "НБД-Банка". "Ежегодно объем ипотечного рынка удваивается, появляется все больше клиентов, которые понимают, что цены на жилье растут и будут расти гораздо быстрее, чем банковский процент", — рассуждает Елена Битяй из "Городского ипотечного банка". "С точки зрения доходности ипотека, конечно, не так интересна, как нецелевые кредиты наличными или кредиты на приобретение сотовых телефонов, тем не менее это выгодное размещение банковских ресурсов", — отмечает Игорь Гусельников из "Сибакадембанка".

Однако потенциал ипотечного кредитования "первички" не реализуется сам собой — для этого нужна консолидация всех участников рынка. Партнерские отношения банков с риэлторами, ипотечными брокерами, страховщиками, оценщиками и нотариусами складываются уже не один год, причем во многих случаях на постоянной основе посредством аккредитации. Общих подходов к этой процедуре пока нет, но многие банки, в частности, те, кто реализует в своем регионе ипотечные программы АИЖК, используют его методику.

Аккредитацию, а в ряде случаев тендер, проходят в основном страховые и оценочные компании. Городской ипотечный банк в рамках принятой в ноябре 2005 года корпоративной программы сертифицирует еще и ипотечных брокеров — при их активном участии здесь совершается около четверти сделок. Сотрудничество же с риэлторскими компаниями обычно не ограничивается, причем их роль как оптовых дистрибьюторов на рынке недвижимости, по мнению банкиров, со временем будет возрастать.

Наиболее сложным для банка является выбор ключевого партнера в лице компании-застройщика. Использовать для этого стандарты банковского кредитования юридических лиц весьма затруднительно: по словам Александра Догадкина из НТБ, "не все строительные компании абсолютно готовы к серьезному анализу банком их финансового состояния, поскольку это предполагает полную прозрачность бизнеса и отчетности". В такой ситуации зачастую находится единственный выход — финансирование застройщика в рамках инвестиционного проекта. Но чтобы инициировать его, банк должен располагать не только соответствующими ресурсами и технологиями, но и менталитетом лидера.

"Одно дело работать с готовым продуктом, совсем другое — его выращивать, — замечает Леонид Боярский из "Спектра недвижимости". — Ипотека на первичном рынке жилья не существует без рынка закладных. Но в сложившихся условиях кто-то должен брать на себя "выращивание" этих ценных бумаг, то есть финансирование строительства объекта на весь период от начала процесса до момента госрегистрации договоров долевого участия".

После вступления в силу Закона №214-ФЗ объемы жилищного строительства в поволжских регионах сократились почти на 40%: возросшие риски заставили банки сократить кредитование дольщиков и застройщиков. Ответом рынка стал рост цен на первичное и вторичное жилье с темпом один—три процента в неделю. Чтобы переломить эту тенденцию, нужны безотлагательны меры по стимулированию рыночного предложения. Г-н Боярский полагает необходимым, в частности, открытие кредитных линий для застройщиков (на срок от 3 лет под 10% годовых) и производителей стройматериалов (сроком от 10 лет под 6—7% годовых). Но при любых подходах авторами "сложносочиненного" предложения должны стать банки. Именно на них замыкается сегодня проблема доступного жилья.