Электронная газета
"Все про недвижимость"

Решению жилищной проблемы мешает разрыв между стоимостью жилья и уровнем доходов, между государственным пиаром и практикой ипотечных займов. Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Штепан считает, что помочь преодолению многих препон сможет новое профобъединение ипотечных компаний.


Павел Дмитриевич, насколько оптимистично вы оцениваете состояние рынка недвижимости и ипотеки?

Могу сказать и как человек, получающий жилищный кредит: препон и недоработок в системе масса. Даже если к тебе относятся, "как к родному". Сегодняшние объемы ипотеки существенно меньше возможных. Показатель, достигнутый в 2005 году - 4,3 тыс. кредитов, для 5-миллионного города нельзя считать удовлетворительным.

Инфраструктура ипотечного рынка несовершенна, эффективной розницы (ритейла) ипотечных продуктов практически нет. Необходима и популяризация федеральной ипотечной программы среди населения.

Банки совсем недавно задумались о развитии клиент-ориентированного сервиса. В ситуации дефицита предложения на рынке жилья важную роль играет как раз оперативность рассмотрения заявки, выдачи кредита и проведения сделки.
В этом направлении конкуренция банков только началась. Она ведет к более выгодным для клиента условиям – по срокам и ставкам кредитования, по дополнительным затратам при получении кредита. На процесс влияют и небанковские ипотечные компании.

Даже в сложившихся условиях потенциал этого рынка огромен. Понятно, что на темпы развития рынка сегодня прежде всего влияют недостаточность предложения и превышение в несколько раз темпов роста цен на жилье над темпами роста доходов населения.

Однако можно говорить, что институциональные и законодательные условия для развития ипотеки уже созданы государством, и теперь в большей мере темпы роста ипотечного кредитования в России зависят от самих участников рынка.

Ипотечные компании – это посреднические фирмы, которые оказывают брокерские и консультационные ипотечные услуги?

Нет. Речь о компаниях, выступающих региональными операторами и сервисными агентами рефинансирующих организаций, в первую очередь федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Эти компании заключает соглашения с банками, со страховыми, оценочными структурами о выдаче жилищных кредитов в соответствии с федеральными стандартами. Сформированные при выдаче кредитов стандартные закладные ипотечная компания передает в АИЖК. Агентство проверяет их на соответствие стандартам и выкупает их у банков, возвращая банкам выданные в качестве кредита деньги. Права по закладной переходят к АИЖК, к нему же переходит право на получение процентных выплат по кредиту. А ипотечная компания получает от АИЖК право и обязанность обслуживать заемщиков и эти закладные.

Сегодня в России региональных ипотечных операторов и сервисных агентов АИЖК более 100. В Петербурге это – ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" и ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".

Следует отметить, что деятельность ипотечных компаний – это не риэлтерский и не банковский бизнес. В первую очередь, это работа по созданию клиент-ориентированного сервиса для заемщиков по ипотечным кредитам, по формированию ритейловых структур, которые берут на себя часть рисков и большую долю ответственности. Этим занимаются более 100 компаний практически во всех регионах России, причем их число постоянно растет. Сегодня они готовы объединиться. Сейчас идет завершающий этап подготовки к созданию профессионального объединения - Российской ассоциации ипотечных компаний.

Если термин "кредитная организация" в законодательстве применяется, то ни "ипотечный брокер", ни "ипотечная компания" не имеют официального статуса. Кем принято приведенное определение?

Официально термин "ипотечная компания" будет принят на учредительном съезде Ассоциации, который должен состояться в сентябре. Скорее всего, он пройдет в Петербурге. Основные виды деятельности ипотечных компаний могут быть четко описаны. Это консультирование, формирование кредитных дел, андеррайтинг. Ипотечные компании также предоставляют гарантии (поручительства) кредиторам по рефинансированию кредитных обязательств заемщиков. Могут выступать заказчиком-застройщиком и/или инвестором жилищного строительства с целью реализации жилья заемщикам ипотечных кредитов. Ипотечные компании координируют государственные, корпоративные и строительные программы, участвуют в реализации социальных механизмов ипотеки. Хочу подчеркнуть: приоритетными направлениями являются организация розничных (ритейловых) сетей продаж, сопровождение кредитов и сервисное обслуживание клиентов после рефинансирования закладной, а также выкуп дефолтных закладных, реализация функций агента по взысканию – разрешению дефолтных ситуаций.

На основании каких документов ипотечные компании осуществляют эти функции?

По соглашению с АИЖК. Ипотечные компании проходят процедуру аккредитации при федеральном агентстве.

Не считаете ли вы, что наличие еще одного звена в цепочке "банк – клиент - рефинансирующая организация" ведет к "утяжелению" системы для заемщика ипотеки?

Деятельность ипотечных компаний позволяет снижать прямые затраты клиента. Банк не только зарабатывает на процентных выплатах, но и получает деньги за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета. Конкуренция по этой составляющей ведет к повышению оперативности рассмотрения и принятия решения, фактической выдаче займа. И снижает затраты заемщика.

Кроме того, ипотечные компании имеют право за счет собственных средств выдавать ипотечные займы. А вот вклады граждан привлекать такие организации не могут.

Сформированные закладные, соответствующие стандартам рефинансирующей организации – АИЖК или иной, могут быть включены в пул для рефинансирования.

Практика показывает, что наибольших успехов система ипотечного кредитования достигла именно в тех регионах, где в рамках программы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" были сформированы специализированные некредитные организации – региональные операторы, которые выполняют роль координаторов региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

Региональные операторы, созданные с превалирующим участием государства, в союзе с АИЖК, в кратчайшие сроки смогли сформировать инфраструктуру регионального ипотечного рынка, обучить кредитных консультантов и прочих участников, организовать качественное обслуживание заемщиков ипотечных кредитов. Благодаря деятельности региональных операторов в 2002-2004 годах у АИЖК сформировался первый национальный портфель стандартных закладных. До сих пор доля региональных операторов в портфеле АИЖК остается наибольшей.

Более того, сформированная при участии региональных операторов и сервисных агентов АИЖК инфраструктура региональных рынков становится привлекательной для структур, использующих собственные ипотечные программы и каналы рефинансирования.

То есть бизнес состоялся де-факто.

А в 2005 году сложилось понимание сферы общих интересов ипотечных компаний. Во-первых, их число выросло. Во-вторых, возникла необходимость правильного позиционирования ипотечных компаний в реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". То есть формирования профессиональных стандартов этого вида деятельности – создания ритейловых сетей, клиент-ориентированного сервиса, обеспечения взаимодействия всех участников рынка: оценщиков, банкиров, страховщиков, государственных структур – в частности, органов регистрации.

Какие цели для вновь создаваемой Ассоциации будут приоритетными?

Остается актуальной задача совершенствования законодательства. Ее решению будет служить и принятие на себя Ассоциацией ипотечных компаний функций саморегулируемой организации.

Что сегодня мешает решению жилищной проблемы? Ипотечные схемы развиваются, условия выдачи кредитов постоянно смягчаются. Катализатором этого процесса выступает в первую очередь АИЖК.

Однако из-за дефицита предложения на рынке жилья многие не могут реализовать одобренные кредиты. Росту объема предложения на вторичном рынке будет способствовать продление сроков бесплатной приватизации. В Петербурге 37% жилья не приватизировано. Если зафиксировать положение в нынешнем виде, мы получили бы дома-"сэндвичи" с разным правовым статусом квартир, особенно в историческом центре. И рост вовлеченных в рыночный оборот объектов прекратился бы.

Продление сроков приватизации стало возможно, в том числе благодаря консолидированным усилиям профобъединений, работающих на рынке недвижимости Северо-Запада: Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО и Гильдии управляющих и девелоперов. Руководство этих объединений входит в Координационный совет при губернаторе Петербурга и в рабочую группу по мониторингу реализации нацпроекта при полпреде Президента РФ по Северо-Западному федеральному округу.

Вторым необходимым условием роста предложения жилья мы считаем внесение изменений в ст. 220 Налогового кодекса РФ в части увеличения суммы налогового вычета с 1 млн рублей до 3 млн рублей. Также необходимо сократить срок владения жильем, который позволяет не уплачивать подоходный налог продавцу. Банки, предлагающие собственные кредитные программы, часто позволяют заемщику указывать в договоре не рыночную, а инвентаризационную стоимость приобретаемого в кредит жилья. Законодательная норма в части налогообложения дохода от продажи недвижимости все равно не работает. Поэтому в интересах развития рынка ипотеки логичнее было бы ее привести в соответствие с реалиями жизни.

Вы говорили о разработке профессиональных стандартов для ипотечных компаний. По логике вещей, на пути к саморегулированию предполагается и создание системы сертификации таких компаний? Планируется ли оказание этой услуги, например, для ипотечных брокеров?

Ипотечный брокеридж, на мой взгляд, – работа в первую очередь агентств недвижимости. Обучение и сертификацию профессионалов этого бизнеса планируют проводить совместно Ассоциация риэлтеров и Ассоциация банков Северо-Запада.

Ипотечные брокеры, безусловно, смогут участвовать в создаваемой ассоциации. Но прежде всего планируется объединить те компании, кто работает в качестве региональных операторов и сервисных агентов. Чья деятельность включает выдачу кредита и его обслуживание на протяжении всего срока действия закладной. Кроме того, рефинансирующие организации возлагают на сервисных агентов обязательства по участию в системе перераспределения рисков. В том числе, ипотечная компания может принимать на себя определенную часть рисков по дефолтам.

В начале разговора вы упомянули необходимость популяризации ипотеки. Какая форма для этого предпочтительна и эффективна?

Массированной государственной рекламой ипотеки в 2004–2005 годах люди в подавляющей своей массе оказались дезориентированы. Многие поверили: им что-то дадут, открыв "закрома Родины". А в результате для многих и многих семей банковский кредит оказался психологически недоступен. У значительной части граждан опыт общения и взаимодействия с банками скорее отрицательный.

Действовавшая практика предложения жилищных займов у многих сформировала однозначное мнение, что ипотека - очередной обман, что все разговоры о ней яйца выеденного не стоят, поскольку кредит получить невозможно.

Поэтому разъяснять людям самыми простыми словами, что такое ипотека, как нужно действовать, в какой последовательности – крайне необходимо. В том числе и на семинарах по ипотеке. Они должны все расставить по местам: разбить атмосферу недоверия к ипотечным схемам, показать надежность и выгодность ипотечных продуктов. На семинарах нужны и доклады, и, в большей степени, ответы на практические вопросы и конкретные рекомендации.Решению жилищной проблемы мешает разрыв между стоимостью жилья и уровнем доходов, между государственным пиаром и практикой ипотечных займов. Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Штепан считает, что помочь преодолению многих препон сможет новое профобъединение ипотечных компаний.


Павел Дмитриевич, насколько оптимистично вы оцениваете состояние рынка недвижимости и ипотеки?

Могу сказать и как человек, получающий жилищный кредит: препон и недоработок в системе масса. Даже если к тебе относятся, "как к родному". Сегодняшние объемы ипотеки существенно меньше возможных. Показатель, достигнутый в 2005 году - 4,3 тыс. кредитов, для 5-миллионного города нельзя считать удовлетворительным.

Инфраструктура ипотечного рынка несовершенна, эффективной розницы (ритейла) ипотечных продуктов практически нет. Необходима и популяризация федеральной ипотечной программы среди населения.

Банки совсем недавно задумались о развитии клиент-ориентированного сервиса. В ситуации дефицита предложения на рынке жилья важную роль играет как раз оперативность рассмотрения заявки, выдачи кредита и проведения сделки.
В этом направлении конкуренция банков только началась. Она ведет к более выгодным для клиента условиям – по срокам и ставкам кредитования, по дополнительным затратам при получении кредита. На процесс влияют и небанковские ипотечные компании.

Даже в сложившихся условиях потенциал этого рынка огромен. Понятно, что на темпы развития рынка сегодня прежде всего влияют недостаточность предложения и превышение в несколько раз темпов роста цен на жилье над темпами роста доходов населения.

Однако можно говорить, что институциональные и законодательные условия для развития ипотеки уже созданы государством, и теперь в большей мере темпы роста ипотечного кредитования в России зависят от самих участников рынка.

Ипотечные компании – это посреднические фирмы, которые оказывают брокерские и консультационные ипотечные услуги?

Нет. Речь о компаниях, выступающих региональными операторами и сервисными агентами рефинансирующих организаций, в первую очередь федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Эти компании заключает соглашения с банками, со страховыми, оценочными структурами о выдаче жилищных кредитов в соответствии с федеральными стандартами. Сформированные при выдаче кредитов стандартные закладные ипотечная компания передает в АИЖК. Агентство проверяет их на соответствие стандартам и выкупает их у банков, возвращая банкам выданные в качестве кредита деньги. Права по закладной переходят к АИЖК, к нему же переходит право на получение процентных выплат по кредиту. А ипотечная компания получает от АИЖК право и обязанность обслуживать заемщиков и эти закладные.

Сегодня в России региональных ипотечных операторов и сервисных агентов АИЖК более 100. В Петербурге это – ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" и ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".

Следует отметить, что деятельность ипотечных компаний – это не риэлтерский и не банковский бизнес. В первую очередь, это работа по созданию клиент-ориентированного сервиса для заемщиков по ипотечным кредитам, по формированию ритейловых структур, которые берут на себя часть рисков и большую долю ответственности. Этим занимаются более 100 компаний практически во всех регионах России, причем их число постоянно растет. Сегодня они готовы объединиться. Сейчас идет завершающий этап подготовки к созданию профессионального объединения - Российской ассоциации ипотечных компаний.

Если термин "кредитная организация" в законодательстве применяется, то ни "ипотечный брокер", ни "ипотечная компания" не имеют официального статуса. Кем принято приведенное определение?

Официально термин "ипотечная компания" будет принят на учредительном съезде Ассоциации, который должен состояться в сентябре. Скорее всего, он пройдет в Петербурге. Основные виды деятельности ипотечных компаний могут быть четко описаны. Это консультирование, формирование кредитных дел, андеррайтинг. Ипотечные компании также предоставляют гарантии (поручительства) кредиторам по рефинансированию кредитных обязательств заемщиков. Могут выступать заказчиком-застройщиком и/или инвестором жилищного строительства с целью реализации жилья заемщикам ипотечных кредитов. Ипотечные компании координируют государственные, корпоративные и строительные программы, участвуют в реализации социальных механизмов ипотеки. Хочу подчеркнуть: приоритетными направлениями являются организация розничных (ритейловых) сетей продаж, сопровождение кредитов и сервисное обслуживание клиентов после рефинансирования закладной, а также выкуп дефолтных закладных, реализация функций агента по взысканию – разрешению дефолтных ситуаций.

На основании каких документов ипотечные компании осуществляют эти функции?

По соглашению с АИЖК. Ипотечные компании проходят процедуру аккредитации при федеральном агентстве.

Не считаете ли вы, что наличие еще одного звена в цепочке "банк – клиент - рефинансирующая организация" ведет к "утяжелению" системы для заемщика ипотеки?

Деятельность ипотечных компаний позволяет снижать прямые затраты клиента. Банк не только зарабатывает на процентных выплатах, но и получает деньги за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета. Конкуренция по этой составляющей ведет к повышению оперативности рассмотрения и принятия решения, фактической выдаче займа. И снижает затраты заемщика.

Кроме того, ипотечные компании имеют право за счет собственных средств выдавать ипотечные займы. А вот вклады граждан привлекать такие организации не могут.

Сформированные закладные, соответствующие стандартам рефинансирующей организации – АИЖК или иной, могут быть включены в пул для рефинансирования.

Практика показывает, что наибольших успехов система ипотечного кредитования достигла именно в тех регионах, где в рамках программы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" были сформированы специализированные некредитные организации – региональные операторы, которые выполняют роль координаторов региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

Региональные операторы, созданные с превалирующим участием государства, в союзе с АИЖК, в кратчайшие сроки смогли сформировать инфраструктуру регионального ипотечного рынка, обучить кредитных консультантов и прочих участников, организовать качественное обслуживание заемщиков ипотечных кредитов. Благодаря деятельности региональных операторов в 2002-2004 годах у АИЖК сформировался первый национальный портфель стандартных закладных. До сих пор доля региональных операторов в портфеле АИЖК остается наибольшей.

Более того, сформированная при участии региональных операторов и сервисных агентов АИЖК инфраструктура региональных рынков становится привлекательной для структур, использующих собственные ипотечные программы и каналы рефинансирования.

То есть бизнес состоялся де-факто.

А в 2005 году сложилось понимание сферы общих интересов ипотечных компаний. Во-первых, их число выросло. Во-вторых, возникла необходимость правильного позиционирования ипотечных компаний в реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". То есть формирования профессиональных стандартов этого вида деятельности – создания ритейловых сетей, клиент-ориентированного сервиса, обеспечения взаимодействия всех участников рынка: оценщиков, банкиров, страховщиков, государственных структур – в частности, органов регистрации.

Какие цели для вновь создаваемой Ассоциации будут приоритетными?

Остается актуальной задача совершенствования законодательства. Ее решению будет служить и принятие на себя Ассоциацией ипотечных компаний функций саморегулируемой организации.

Что сегодня мешает решению жилищной проблемы? Ипотечные схемы развиваются, условия выдачи кредитов постоянно смягчаются. Катализатором этого процесса выступает в первую очередь АИЖК.

Однако из-за дефицита предложения на рынке жилья многие не могут реализовать одобренные кредиты. Росту объема предложения на вторичном рынке будет способствовать продление сроков бесплатной приватизации. В Петербурге 37% жилья не приватизировано. Если зафиксировать положение в нынешнем виде, мы получили бы дома-"сэндвичи" с разным правовым статусом квартир, особенно в историческом центре. И рост вовлеченных в рыночный оборот объектов прекратился бы.

Продление сроков приватизации стало возможно, в том числе благодаря консолидированным усилиям профобъединений, работающих на рынке недвижимости Северо-Запада: Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО и Гильдии управляющих и девелоперов. Руководство этих объединений входит в Координационный совет при губернаторе Петербурга и в рабочую группу по мониторингу реализации нацпроекта при полпреде Президента РФ по Северо-Западному федеральному округу.

Вторым необходимым условием роста предложения жилья мы считаем внесение изменений в ст. 220 Налогового кодекса РФ в части увеличения суммы налогового вычета с 1 млн рублей до 3 млн рублей. Также необходимо сократить срок владения жильем, который позволяет не уплачивать подоходный налог продавцу. Банки, предлагающие собственные кредитные программы, часто позволяют заемщику указывать в договоре не рыночную, а инвентаризационную стоимость приобретаемого в кредит жилья. Законодательная норма в части налогообложения дохода от продажи недвижимости все равно не работает. Поэтому в интересах развития рынка ипотеки логичнее было бы ее привести в соответствие с реалиями жизни.

Вы говорили о разработке профессиональных стандартов для ипотечных компаний. По логике вещей, на пути к саморегулированию предполагается и создание системы сертификации таких компаний? Планируется ли оказание этой услуги, например, для ипотечных брокеров?

Ипотечный брокеридж, на мой взгляд, – работа в первую очередь агентств недвижимости. Обучение и сертификацию профессионалов этого бизнеса планируют проводить совместно Ассоциация риэлтеров и Ассоциация банков Северо-Запада.

Ипотечные брокеры, безусловно, смогут участвовать в создаваемой ассоциации. Но прежде всего планируется объединить те компании, кто работает в качестве региональных операторов и сервисных агентов. Чья деятельность включает выдачу кредита и его обслуживание на протяжении всего срока действия закладной. Кроме того, рефинансирующие организации возлагают на сервисных агентов обязательства по участию в системе перераспределения рисков. В том числе, ипотечная компания может принимать на себя определенную часть рисков по дефолтам.

В начале разговора вы упомянули необходимость популяризации ипотеки. Какая форма для этого предпочтительна и эффективна?

Массированной государственной рекламой ипотеки в 2004–2005 годах люди в подавляющей своей массе оказались дезориентированы. Многие поверили: им что-то дадут, открыв "закрома Родины". А в результате для многих и многих семей банковский кредит оказался психологически недоступен. У значительной части граждан опыт общения и взаимодействия с банками скорее отрицательный.

Действовавшая практика предложения жилищных займов у многих сформировала однозначное мнение, что ипотека - очередной обман, что все разговоры о ней яйца выеденного не стоят, поскольку кредит получить невозможно.

Поэтому разъяснять людям самыми простыми словами, что такое ипотека, как нужно действовать, в какой последовательности – крайне необходимо. В том числе и на семинарах по ипотеке. Они должны все расставить по местам: разбить атмосферу недоверия к ипотечным схемам, показать надежность и выгодность ипотечных продуктов. На семинарах нужны и доклады, и, в большей степени, ответы на практические вопросы и конкретные рекомендации.