Моду на интернет-конференции, введенную Владимиром Путиным, подхватили на рынке недвижимости с радостью. И, надо заметить, предложили для таких конференций интересные темы и рамки. Так, обмен через ипотеку – относительно новая, но очень популярная тема.
Новая услуга или давно известный способ?
Большинство сделок – от 80 до 90 % – в Москве и области альтернативные, то есть связанные с обменом жилья. Желая улучшить свои жилищные условия, люди сталкиваются с массой проблем. Старая, давно испытанная схема, обычно предлагаемая риелторами, когда сначала подыскивается покупатель на имеющееся жилье, а потом семья ищет себе новую квартиру, сейчас практически не работает. Дело в том, что создание подобной "цепочки" обычно занимает не один месяц, и в условиях ажиотажа на рынке "цепочка" легко распадается, если один из участников поднимает цену на свою квартиру. Неплохой заменой этому способу может стать сделка с привлечением ипотечного кредита. В таком случае новая квартира покупается в кредит, а потом, после продажи старой, кредит гасится. Этот способ подходит далеко не для всех, но риелторы и банки этим летом предлагают несколько новых вариантов обмена через ипотеку.
Например,
ломбардное кредитование, когда кредит выдается под залог имеющейся квартиры, а на полученные деньги, практически в свободном режиме, заемщик покупает квартиру на рынке или покупает квартиру тоже по ипотеке, используя деньги как первый взнос. Однако Ирина Радченко, гендиректор компании "Лаурел", считает такой вид кредитования очень затратным для потребителя, ведь тогда надо закладывать обе квартиры и платить за их оценку и страховку.
Или еще один способ. Банки и строительные компании готовы рассматривать старую квартиру как первый взнос за новую. В таком случае квартира продается после оформления в собственность новой жилплощади. По словам Алексея Шленова, директора департамента вторичного рынка компании "Миэль", в настоящее время есть несколько банков, которые предлагают специальные программы, по которым вы сначала покупаете квартиру в новостройке, а потом продаете старую (для некоторых банков важно, чтобы продажа была осуществлена в конкретный срок, в других банках этот срок не устанавливается). Эта схема хорошо отработана при покупке новостроек, однако у нее есть ряд ограничений, к примеру, в числе собственников не должно быть детей.
Дети как помеха ипотеке
На интернет-конференции компании "Миэль", посвященной как раз теме обмена жилья с помощью ипотеки, прозвучало несколько весьма болезненных вопросов, до сих пор с трудом решаемых на рынке недвижимости. В частности, это вопрос о том, когда в сделке участвуют люди, продающие квартиру и покупающие новую квартиру с привлечением ипотечного кредита, а их квартиру приобретают тоже по ипотеке. Столкновение интересов разных банков в таких ситуациях (в частности, требование использовать только собственную ячейку, разные требования к оформлению документов) становится реальностью на рынке недвижимости. Директор департамента вторичного рынка Алексей Шленов считает, что "в такой ситуации может помочь ипотечный брокер, который знает особенности проведения сделок в конкретных банках и оценит возможности для урегулирования данной ситуации. По большому счету то агентство, которое сопровождает клиента в сделке, должно взять на себя труд по разрешению данной ситуации".
Вопрос о том, каким образом можно воспользоваться при обмене ипотечным кредитом, если один из владельцев квартиры – малолетний ребенок, для многих москвичей становится патовым. Однако Алексей Шленов сообщил, что сейчас появились программы некоторых банков, которые рассматривают возможность получения в качестве обеспечения залоговых мер квартиры, где одним из собственников может быть несовершеннолетний ребенок.
При дополнительной консультации представитель компании "Миэль" сообщил, что названия банков, которые готовы кредитовать жилье, где ребенок остается собственником, составляют коммерческую тайну. Однако возможность такой сделки в первую очередь лимитируется не банком, а опекунским советом. Прежде чем идти в банк за подобным кредитом, надо запросить опекунский совет о возможности подобной сделки, предварительно оценив стоимость имеющейся квартиры, примерную цену желаемой жилплощади, а также размер кредита плюс затраты по сделке. Опекунский совет требует, чтобы доля ребенка была хотя бы немного больше, чем в предыдущей квартире, и не меньше по стоимости, а также внимательно изучает вопрос, что произойдет, если родители не смогут выплатить кредит – не будут ли в этом случае ущемлены имущественные права ребенка. В случае если все ответы их устроят, и опекунский совет даст положительное письменное предварительное разрешение, семья может уже обращаться в банк.
По словам Ирины Радченко, в программах федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которое рефинансирует АИЖК, как раз возможен обмен жилья, где ребенок собственник, с помощью ипотеки. По этой программе работают банки, список которых можно найти в Интернете, на специализированном сайте.
Примерно по такой же схеме можно осуществить обмен одной большой квартиры на две поменьше, даже если ежемесячная зарплата не столь высока – одна из квартир может быть куплена с привлечением ипотечного кредита.
Региональная реальность
Цены в регионах ниже, а значит возможности использования кредитования куда шире. По информации Ирины Радченко, 80 % взятых ипотечных кредитов в регионах используется именно при обмене и улучшении жилищных условий, в то время как в Москве 90 % ипотечных кредитов используется на приобретение первой квартиры. Чаще всего в регионах покупатели берут потребительский кредит, используя его как ипотечный. В Сбербанке или ВТБ можно взять до 25 тысяч долларов без залога, что зачастую хватает даже на отдельную однокомнатную квартиру или дополнительную комнату. Для Москвы и даже Подмосковья этот вариант уже не подходит.
