Электронная газета
"Все про недвижимость"

Из-за возросшей конкуренции между банками ипотечные программы становятся все более привлекательными для заемщика: снижаются проценты по кредиту, смягчаются условия, разрабатываются схемы для клиентов с "серыми" доходами. Однако в период, когда цены на недвижимость растут со скоростью 3-5% в неделю, ипотечный покупатель испытывает большие проблемы с поиском подходящего объекта. Сейчас только специалисты по ипотеке могут помочь покупателю в такой трудной ситуации.

К чему привел ажиотаж

Сегодня на рынке жилой недвижимости продолжается ажиотаж. Поскольку цены растут до 5% в неделю, на рынке существенно уменьшилось предложение, и еще больше вырос спрос, ипотечные покупатели столкнулись с серьезной проблемой. Продавцы не спешат реализовать свои квартиры с помощью ипотечных схем: покупателей и так в достатке, на квартиры выстраиваются очереди по десять человек и более. Среди потенциальных покупателей, как правило, всегда находится человек с так называемыми "прямыми" деньгами, на котором и останавливает свой выбор продавец. В таких условиях ипотечная сделка – это самое последнее, что может заинтересовать владельца жилья. Поэтому найти подходящий вариант для ипотеки на вторичном рынке – очень непросто.

"Если же продавец согласен, квартира покупателю нравится, и он готов прямо сейчас ее купить с помощью ипотечного кредита, возникает другая проблема, - рассказывает Наталья Смыкало, заместитель директора Центрального агентства недвижимости. - Допустим, покупатель находит квартиру за $100 тыс. и обращается напрямую в банк за выдачей соответствующего кредита. Несмотря на заверения кредитных учреждений об уменьшении срока рассмотрения заявок, в настоящий момент минимальный срок рассмотрения заявки от потенциального заемщика "де юро" может составлять неделю, а "де факто" – месяц".

Пока банк решает, является ли потенциальный покупатель кредитоспособным и оформляет необходимые документы, рынок жилья живет своей жизнью. И квартиры продолжают дорожать. К тому времени, как человек получает одобрение банка на получение ипотечного кредита на определенную сумму, выбранная им квартира поднимается в цене как минимум на несколько тысяч долларов. В результате, суммы, одобренной кредитным учреждением, на покупку этой квартиры не хватает. Покупателю приходится искать в срочном порядке аналогичную квартиру с прежней ценой, но вероятность ее найти мала - недвижимость дорожает. Кроме того, банк заново начнет проверять конкретную квартиру, и время будет упущено. Чаще всего покупателю приходится заново обращаться в банк - за получением кредита на большую сумму, что опять-таки занимает от довольно много времени. За то время, которое требуется на повторную процедуру, квартира уже "уходит" к другому покупателю. Или заемщику вообще оказывают в получении кредита на большую сумму. Получается замкнутый круг. Как же в таком случае поступать ипотечному покупателю?
Риелтор поможет выиграть тендер

Конечно, "уговорить" продавца продать квартиру ипотечному покупателю непросто. Однако, поскольку на "растущем" рынке продавцы редко прибегают к помощи агентства недвижимости (в случаях встречной покупки), то возможность выиграть "тендер" на покупку квартиры у покупателя все-таки имеется. В данном случае очень важно, чтобы интересы покупателя перед продавцом представлял опытный риелтор. Только он сможет найти положительные стороны для хозяина квартиры в том, что его покупатель будет "ипотечным".

"Если наш клиент – заемщик банка, то по договору мы просто обязаны подобрать ему подходящую квартиру и помочь в ее приобретении, - рассказывает Марина Гусакова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости. - Вот здесь агент покупателя просто вынужден будет проявить все свои профессиональные качества для того, чтобы покупка состоялась. В более выгодном положении находятся покупатели элитного жилья. Они располагают солидными денежными средствами, и продавцы, не смотря дополнительные условия, легко соглашаются на сделку".

Агентство недвижимости помогает обеспечить связку "специалист по ипотеке-риелтор". Роль специалиста по ипотеке велика. Он помогает подобрать за максимально короткий срок подобрать наилучшим образом подходящие для клиента условия кредита и банк, собрать необходимый пакет документов, оформить заявку на кредит и берет на себя общение с кредитной комиссией. А вот риелтор в данном случае может дать ценные советы относительно предпочтительной суммы кредита с учетом "растущего" рынка. В частности, специалисты Центрального агентства недвижимости советуют брать кредит на сумму, большую, чем в настоящий момент стоит квартира (если, конечно, позволяет доход). Этот "задел" поможет покупателю приобрести понравившуюся квартиру, если она подорожает (а дорожает она в 90% случаев, так как пока кредит оформляется, цены на рынке растут).

Ипотечный кредит сегодня в Петербурге выдают более тридцати различных банков и кредитных организаций. Не менее полутора тысяч агентств по недвижимости активно развивают свои услуги в сделках с использованием ипотечных кредитов. Отделы продаж строительных компаний, которые предлагают покупателям квартиры по ипотеке "по ценам от застройщика. За первый квартал 2006 года в Петербурге выдано около 2 тысяч кредитов, а к концу года, по прогнозам экспертов, их будет уже 8 тысяч. Минимальная ставка (по городской ипотечной программе) -11% в рублях. В валюте минимальная ставка сегодня составляет 9,7%. Появилась возможность получить ипотеку без первоначального взноса под более высокие проценты.