Электронная газета
"Все про недвижимость"

М2 уже не раз писала о сложностях выбора оптимальной ипотечной программы с точки зрения такого важного показателя, как годовая процентная ставка. Но ситуация постоянно меняется, поэтому мы еще раз возвращаемся к этой теме.


Средняя базовая ставка в настоящее время составляет 12–14% годовых в валюте и 17% в рублях, что в несколько раз превышает аналогичные показатели в развитых странах. Для сравнения: в США ипотечный кредит, выдаваемый сроком на 30 лет, в настоящее время реально получить под 6,36%. Отметим, что средняя ставка в последнее время росла и к настоящему времени достигла самого высокого уровня за последние два года (еще год назад она находилась на отметке 5,7%).

Руководство нашей страны заявляет, что к 2008 году намечено снизить ипотечную ставку до 6,5% годовых в рублях. Специалисты рынка воспринимают подобные заявления весьма скептически. Это и понятно, ведь высокими процентными ставками российские банки пытаются застраховать себя от всех возможных рисков ипотечного бизнеса, перекладывая проблемы на плечи своих клиентов.
В рублях дороже

Работающие на российском ипотечном рынке банки предлагают самые разные условия ипотечного кредитования. Соответственно, различаются и декларируемые процентные ставки.

Рассмотрим ситуацию с этим показателем на примере программ нескольких крупных игроков ипотечного рынка.

В частности, Внешторгбанк предлагает следующие условия. Деньги на покупку жилья на вторичном рынке в рублях предлагаются под 13% годовых, если кредит выдается на пять–семь лет, и под 14% при сроке 10–25 лет. В валюте такие займы можно получить под 9,8% годовых при сроке кредитования пять и семь лет, под 10,5% (на 10 лет), 11% (на 15 лет), 11,5% (на 20 лет) и под 12% годовых (на 25 лет). Нетрудно проследить общую тенденцию: чем дольше срок, тем выше проценты, а займы в рублях стоят больше валютных.

Покупка квартиры в новостройке обойдется заемщику еще дороже. Внешторгбанк выдает такие кредиты в рублях под 15% годовых при сроке кредитования пять–семь лет и под 16% годовых на 10–25 лет. В валюте такие займы предоставляются под 15% годовых при сроке пять–семь лет и под 16% годовых на 10–25 лет. После оформления квартиры в собственность заемщика процентная ставка снижается и становится такой же, как и при кредитовании покупки квартир на вторичном рынке.

Международный московский банк практикует следующие условия: при официально подтвержденной "белой" зарплате ставки составляют в валюте от 9,9% при сроке кредитования в пределах 10 лет до 11,9% при сроке не более 20 лет; в рублях — 14% при сроке кредитования до 20 лет. При отсутствии справки по форме 2-НДФЛ валютная ставка увеличивается соответственно до 10,4% при минимальном сроке кредитования и 12,4% при максимальном. С 1 июня по 31 августа 2006 года Международный московский банк предлагает пониженные ипотечные ставки — от 9% в долларах и от 12,5% в рублях.

Аналогичная тенденция наблюдается и в линейке кредитных продуктов другого крупного игрока рынка — ДельтаКредит банка. В частности, по программе "ДельтаСтандарт" установлена фиксированная процентная ставка в размере 9,7% годовых при сроке кредитования семь лет, 10,5% (на 10 лет) и 11% годовых (на 15 лет). Если у заемщика нет возможности подтвердить свои доходы справкой по форме НДФЛ, то эти проценты увеличиваются соответственно до 10,7, 11,5 и 12%.

У потенциальных заемщиков есть шанс получить кредит на более длительный срок — для этого банк ввел программу "Дельта25". Согласно ее условиям, при сроке кредитования 25 лет ставка возрастает до 11,5% (в случае предоставления справки по форме 2-НДФЛ) и 12,5% (с подтверждением дохода по форме банка).

Рублевые ипотечные займы у ДельтаКредит банка тоже стоят дороже, чем валютные. При сроке кредитования до 20 лет ставка составляет 12,7% годовых (при подтвержденных "белых" заработках) и 13,7% годовых (при "серых" доходах).

Отметим, что декларируемые банками ипотечные ставки в размере "от 9%", "от 9,8%" очень хорошо выглядят в рекламном буклете, но на практике добиться такого относительно низкого процента крайне сложно. Для этого потенциальный заемщик обязан выполнить множество условий — на это способен далеко не каждый российский гражданин.
Игры с "плавающей" процентной ставкой

Некоторые банки применяют так называемые "плавающие" процентные ставки, которые ежеквартально меняются в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка. По этой причине заключение договора с такой ставкой напоминает игру в рулетку: можно выиграть, но нетрудно оказаться и в большом проигрыше.

Обычно "плавающие" ипотечные проценты привязаны к ставке LIBOR (London InterВank Offered Rate) — это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Ведущие игроки российского рынка ипотеки получают на международном рынке крупные суммы по ставке в среднем LIBOR +1,5–3%. В последние годы ставка LIBOR держалась на рекордно низких значениях — в пределах 2–3%. Сейчас она повышается и составляет примерно 4–4,5%. Значит, нашим банкам деньги обходятся примерно под 5,5–7,5%. Понятно, что отдавать их под те же проценты не выгодно.
Внутренние причины

Подавляющее большинство ипотечных программ банков предусматривает процентную ставку в размере 11–14% годовых в валюте и до 16–17% в рублях. Определяющими являются показатели традиционно популярного у населения Сбербанка и банков-партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В Сбербанке, в частности, существуют следующие процентные ставки по кредиту на недвижимость: 16% годовых в рублях и 11% в валюте.

По стандартам АИЖК процент за пользование банковской ссудой зависит от объема собственных сбережений. Так, например, заемщикам, скопившим до половины стоимости квартиры, при рассрочке на 15 лет предоставляется рублевый кредит под 12% годовых. Для тех россиян, кому не удалось собрать денег на такой первоначальный взнос, ставка достигает 16% годовых.

По мнению специалистов, при ставках 12–14% ипотека никогда не станет массовой. Как упоминалось выше, в последнее время высокопоставленные чиновники не раз заявляли о том, что проценты по кредитам должны в ближайшие годы упасть. Но ставки вряд ли существенно уменьшатся, если ставка рефинансирования, по которой Центральный банк РФ выдает кредиты коммерческим банкам, у нас в стране остается на уровне 12% (с 13% она была снижена лишь 26 декабря 2005 года). Банки тоже можно понять — им необходимо зарабатывать.

Таким образом, единственным реальным фактором, который действительно способен вызвать удешевление ипотеки, представляются государственные субсидии, взятые из стабилизационного фонда, размер которого к концу 2006 года достигнет 2 трлн руб. Но правительство пока не демонстрирует готовности вкладывать эти средства в российскую экономику.