Электронная газета
"Все про недвижимость"

Приобретение лакомого кусочка на Кипре, в Греции, Италии или на Мальте - уже не мечта, а сложившаяся реальность. Однако, при оформлении сделки купли-продажи "с иностранным элементом" может возникнуть много вопросов.

- Какую недвижимость и в каком объеме могут приобретать за рубежом граждане России?

- В большинстве случаев можно приобрести практически любую недвижимость в неограниченных объемах, с отдельными изъятиями (иностранцы не вправе приобретать в собственность объекты государственной собственности, имеющие общегосударственное значение, имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения, основным видом деятельности которых является производство товаров, работ, услуг, которые имеют общегосударственное значение, памятники истории и культуры, недвижимость в приграничных зонах). В некоторых государствах (например, в Италии, Греции) иностранец перед покупкой недвижимости должен запрашивать разрешение в соответствующих государственных органах. В целом же зарубежный рынок недвижимости для иностранцев открыт.

- Существуют ли внутренние барьеры для граждан России при осуществлении операций по покупке недвижимости?

- Да, ограничения, безусловно, есть. В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле" переводы в иностранной валюте в оплату прав на недвижимое имущество (в частности, на его аренду, так как арендодатель передает право пользования недвижимостью) относятся к валютным операциям, связанным с движением капитала. Этим законом определено также, что подобные операции осуществляются резидентами в порядке, установленном ЦБ РФ (Банком России), - при приобретении недвижимости обязательно требуется получение специального разрешения ЦБ. Соответственно, такое ограничение затрудняет проведение операций с иностранной недвижимостью.

- Как решить проблему с вывозом валюты при проведении сделки купли-продажи иностранной недвижимости?

- В реальности подавляющее большинство сделок проходит нелегально, без получения соответствующего разрешения ЦБ РФ - при помощи механизма создания оффшорных компаний, которые не ведут хозяйственную деятельность в стране регистрации (где, как правило, налоги очень низкие или вообще не предусмотрены), а владельцы которых не являются резидентами этих стран. С одной стороны, это формальное нарушение закона, а с другой - операции, которые российские фискальные органы не в состоянии отследить ввиду отсутствия информации.

- Взимается ли с российских граждан налог за приобретенную за рубежом недвижимость?

- Еще один важный вопрос, который может быть детерминирован приобретением недвижимости, - уплата соответствующего налога на имущество в тех странах, где он предусмотрен. Необходимо выяснить, введен ли в стране, где приобретается объект, налог на недвижимость, каковы его ставка и база исчисления. Во многих странах ставки налога при покупке недвижимости установлены в виде доли продажной стоимости (например, в Италии она составляет 3,5%). Очень важно знать, что при оплате налога по месту нахождения имущества с вас не вправе потребовать уплаты налога по месту регистрации как с налогоплательщика (резидента). Кроме того, если Россией заключено соглашение об устранении двойного налогообложения с той страной, в которой приобретена недвижимость, применяются нормы данного соглашения, устанавливающие льготные условия.

- Подлежит ли государственному контролю приобретение гражданами РФ объектов недвижимости за рубежом?

- Налоговые органы имеют право осуществлять контроль приобретенного за рубежом недвижимого имущества в случае поступления в налоговый орган документов, свидетельствующих о покупке недвижимости и ее стоимости. Источником получения сведений о приобретении недвижимости за рубежом может являться оперативная информация соответствующих служб.

- С какими видами мошенничества можно столкнуться, приобретая недвижимость за рубежом?

- Недобросовестные "продавцы" чаще всего успешно пользуются незнанием иностранных покупателей специфики местного законодательства. Самый распространенный вид мошенничества - это продажа "таймшер" (time share). Покупателю предлагается купить право пользования собственностью в курортных районах в течение недели под видом приобретения недвижимости в собственность. Оплачивая покупку, многие не вникают в суть договора, пренебрегают процедурой надлежащего оформления сделки. Все зарубежное законодательство требует нотариального удостоверения и регистрации договора в уполномоченных органах. По итогам сделки должен быть получен документ, доказывающий, что квартира принадлежит покупателю, - аналог нашего регистрационного свидетельства.

Есть приемы продажи покупателям-иностранцам, которые не ориентируются в ценах, неликвидной недвижимости, уже давно упавшей в цене на внутреннем рынке.

- Какое законодательство применяется при возникновении спорных ситуаций?

- Один из главных вопросов, на который нужно обязательно обратить внимание при подписании договора, - выбор материального права, регулирующего как права и обязанности участников сделки, так и разрешение будущих споров. Подписав договор, вы можете обнаружить, что имеете право судиться по договору, но при этом должны исходить из законодательства той страны, в которой подписывался договор (например, законодательства провинции Альберта в Канаде или каких-нибудь далеких островов в Карибском море). Поэтому стороны должны сами установить применимое право, чтобы обеспечить возможность своей будущей защиты.