Электронная газета
"Все про недвижимость"

Развитие ипотеки сдерживает не только непрерывный рост цен, у нее хватает и других врагов. Зарплаты в конверте, нехватка "длинных" денег, несовершенство законодательства, нехватка профессионалов - это далеко не полный список проблем, мешающих развитию этого рынка.


Основная проблема рынка ипотечного кредитования сегодня — это недостаточные объемы строительства. По словам начальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Сергея Подгорнова, темпы строительства сейчас в три раза отстают от темпов развития ипотеки. Следующей проблемой он называет невысокий уровень доходов населения (сегодня из 47 млн семей в России только 1 млн с доходом $400 на человека имеет возможность взять ипотеку). "Стоимость кв.м в Москве на сегодняшний момент составляет около $3000, то есть приобретая квартиру площадью 70 кв.м и стоимостью $210 тыс., покупатель может воспользоваться кредитом в размере $147 тыс. (70% от стоимости недвижимости). При этом срок кредита устанавливается, как правило, на 10 лет, а ставка — 13% годовых. Соответственно, ежемесячный аннуитетный платеж составляет около $2200, — приводит пример начальник кредитного управления Банка проектного финансирования (БПФ) Станислав Гундар. — Средние ежемесячные обязательные расходы: квартплата $150, питание $200, обслуживание автомобиля $250 — итого $600х1,5 (коэффициент на непредвиденные расходы). Получается $900 в месяц. Таким образом, ежемесячный доход заемщика должен быть не менее $3100, и как только наши граждане начнут столько зарабатывать, ипотека перестанет тормозить".

Еще больше усложняют ситуацию, по мнению заместителя председателя правления банка DeltaCredit Лоры Файнзилберг, наличие у большинства потенциальных клиентов банков "черных зарплат" и неуверенность в завтрашнем дне. "Россияне еще проявляют недоверие к ипотечным сделкам, люди боятся "жить в кредит", особенно в регионах России, - отмечают в Промсвязьбанке. — В 2005 году доля ипотечных сделок в общем количестве сделок составила примерно 5% в Москве, 2—3% в регионах. Для сравнения: в Англии доля — 40%, в США — 70%".

Следующая проблема — большой процент ветхого жилищного фонда, предлагаемого в ипотеку, особенно в регионах России. "Выставляемое на продажу жилье зачастую не может расцениваться в качестве предмета ипотеки из-за того, что остаточный срок его службы меньше срока ипотечного кредита, — говорит заместитель начальника управления кредитования департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка Дмитрий Мамонтов. — Рефинансировать банку такие кредиты практически невозможно, а значит, и финансировать их банк не будет".

Банкам мешает работать и отсутствие действенного механизма взыскания кредитов и выселения проживающих в заложенной недвижимости заемщиков. "До недавнего времени закон гласил, что "...реализация с торгов заложенной недвижимости не является основанием для выселения проживающих там граждан...". Сейчас выселять можно, но на практике механизм не работает, т.к. не определено, как это делать и куда в конечном итоге селить должников, — рассказывают в БПФ. — Кроме того, судебная практика имущественных споров с населением показывает, что суды практически не работают и затраты по делу могут составить сумму, вполне сопоставимую со стоимостью самого жилья". По мнению начальника управления ипотечного кредитования НОМОС-банка, необходима внесудебная реализация предмета залога в случае невозврата ипотечного кредита.

Сильно осложняет развитие ипотеки на первичном рынке и несовершенство законодательства в области инвестирования строительства. "Сейчас многие застройщики предлагают такие схемы приобретения квартиры, которые автоматически не могут использоваться для программ ипотечного кредитования по причине высокой степени риска как для банков, так и для самих заемщиков", — замечают в Абсолют-банке.

Дмитрий Яременко, начальник управления розничного кредитования Городского клиентского банка, добавляет к списку проблем архаичность системы регистрации прав на недвижимость и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов. Но главный враг сейчас — бурный рост цен на недвижимость. "Ажиотажный спрос на рынке недвижимости вообще не способствует продаже недвижимости в кредит. Спрос настолько превышает предложение, что на каждый объект претендует несколько покупателей, и предпочтение, естественно, отдается тому, кто может заплатить все и сразу, — резюмирует Станислав Гундар из БПФ. — В таких условиях развитие ипотеки просто неактуально по экономическим соображениям".