Электронная газета
"Все про недвижимость"

На рынке загородной недвижимости последнее время наблюдается небывалый ажиотаж. Новых объектов появляется все больше, а цены уверенно растут. Уже привыкшие к мысли, что жилье можно приобрести в кредит, многие покупатели подмосковных коттеджей желали бы воспользоваться ипотекой. Однако банки пока не готовы предложить клиентам столь же привлекательные условия кредитования, как при покупке квартир.


Любопытно, что интерес к ипотеке при покупке загородной недвижимости в целом даже выше, чем при покупке городского жилья. Так, по данным независимых исследовательских организаций на начало 2006 года, воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры в Москве, были готовы лишь 8 % из тех, кто планировал приобрести жилье в течение ближайшего года. При этом, к примеру, по словам заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ" Владимира Яхонтова, сегодня возможностью ипотечного кредитования интересуется каждый второй клиент, покупающий подмосковный дом. А по оценкам компании "Сити-XXI век", в настоящее время с применением ипотечных механизмов совершаются около 5% покупок на данном рынке.

"В основном ипотека интересует клиентов, которые имеют собственные накопления в размере 500—600 тыс. долларов. Тем не менее, поскольку цены на загородную недвижимость за последний год значительно выросли, данная категория покупателей не может найти хорошее предложение в пределах этой суммы и вынуждены воспользоваться кредитом", — говорит руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. Также, по ее словам, наиболее часто заемщиками по ипотеке становятся покупатели коттеджей в поселках экономкласса и бизнес-класса, в то время как в элитном сегменте клиенты предпочитают покупать дома на собственные средства либо кредитоваться в дружественных банках.

Опрошенные Guide to Property эксперты также отмечают, что интерес к загородной ипотеке высок как на первичном, так и на вторичном рынке. "Конечно, многие покупатели загородной недвижимости хотели бы приобрести новостройку. Но существующие кредитные программы не оставляют выбора — и покупатель концентрируется на вторичном рынке", — считает руководитель направления ипотечного кредитования компании "МИАН — агентство недвижимости" Сергей Махоткин. Эксперты компании "МИЭЛЬ-недвижимость", напротив, отмечают, что наиболее распространена ипотека на первичном рынке, поскольку на вторичном рынке, из-за затруднений с ее оценкой, кредиты выдаются банками менее охотно. При этом сумма кредитов часто лимитирована 300 тыс. долларов.

Как правило, банки предпочитают изначально сотрудничать с девелоперами, разрабатывая различные программы кредитования для покупателей коттеджей в том или ином поселке. По таким схемам, к примеру, работают Газпромбанк, "Абсолют Банк", Росбанк и ряд других. "Банки предъявляют серьезные требования к застройщикам, каждый проект должен быть максимально понятен, кроме того, необходимо наличие разрешительной документации, — отмечает Владимир Яхонтов. — Банки с осторожностью относятся к кредитованию загородного жилья, поскольку продукт может оказаться низколиквидным".

Как отмечает управляющий проектом "Грин Хилл" Григорий Слепак, принципиальные отличия в кредитовании покупки городской и загородной недвижимости заключаются в том, что при покупке загородного жилья фигурирует не только дом, но и земля. А при заключении договора земля может быть еще не разделена на участки, также она может находиться в залоге у банка. При отсутствии земли в собственности застройщика банки, как правило, на ипотечные сделки не идут.

В случае загородной ипотеки достаточно много проблем возникает и с определением рыночной стоимости объектов. Четкие стандарты отсутствуют — каждый проект индивидуален, при этом, разумеется, учитывать столь субъективные факторы, как вкус клиента и мода на тот или иной стиль архитектуры, банкам не представляется возможным.

"Большие сложности существуют и с оформлением коттеджей по полной стоимости. Очень сложно найти продавца, который бы согласился указать в договоре купли-продажи полную стоимость дома. К тому же значительная часть современных загородных домов находится в собственности менее трех лет, из-за чего возникает проблема уплаты подоходного налога у продавцов", — рассказала G2P специалист по ипотечному кредитованию корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ольга Иванова.

Поводом для отказа банком выдать ипотечный кредит, по словам генерального директора компании "Фосборн Хоум" Василия Белова, помимо оформления прав собственности на участок, является и статус земли. "Если, например, земля, на которой находится загородный дом, ранее была сельскохозяйственного назначения. И она была некорректно переведена в другую категорию земель, то это, скорее всего, станет основанием для отказа", — поясняет Василий Белов. Помимо этого, как отмечает пресс-секретарь компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов, "банк вынужден очень внимательно относиться и к вопросу страхования коттеджа, а также оценки и контроля расходования средств".

Однако, несмотря на обилие вопросов, которые возникают к заемщикам у банков, участники рынка недвижимости полагают, что со временем загородная ипотека получит большее развитие. Как минимум, прогресс в развитии этого направления есть уже и этом году. "Программы, которые работали полгода назад, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Но уже сейчас этот разрыв сократился, это касается как процентов (0—1 %), так и первоначальных взносов (10—20 %)", — замечает Сергей Махоткин.