По оценкам экспертов, за последние полтора года рынок недвижимости Петербурга и области претерпел существенные изменения. В первую очередь значительно возросли цены на жилье, увеличился спрос на ипотечные кредиты. Бум на ипотеку был зафиксирован в 2006 году. Именно в этот период по сравнению с 2001 годом спрос на кредитные средства увеличился в 107,1 раза!
На фоне популяризации кредитов увеличивались и аппетиты банков, которые в целях привлечения наибольшего числа заемщиков, стремились к понижению процентных ставок, уменьшению первоначального взноса до 0%. Несколько приостановили «ипотечную гонку» два фактора: первые случаи невыплат по кредитам в России, а также кризис на кредитном рынке США. «Ипотечная эйфория-2006» выявила множество проблем, о которых первоначально не подозревали ни заемщики, ни ипотечные брокеры.
На примере рынка загородного жилья специалисты рассмотрели проблемы и перспективы российской ипотеки. По словам директора центра ипотечного кредитования и долевого строительства ООО «Экотон» Светланы Денисовой, общеэкономическая ситуация, проблемы на рынке ипотечного кредитования в Европе и США повлияли на то, банки, работающие в этом сегменте, заняли осторожную позицию.
На рынке загородной недвижимости используются следующие схемы ипотечного кредитования. Традиционный целевой ипотечный кредит – аналог кредита на получение квартиры. В этом случае банк предъявляет высокие требования к предмету залога и участку, где находится дом. Типичный объект – это расположенный не более чем в 50 км от Петербурга, пригодный для круглогодичного проживания дом не старше 20 лет, обеспеченный необходимыми коммуникациями. Однако если участок не оформлен в собственность, ипотека в силу закона не возможна. Это основной фактор, сдерживающий работу на рынке загородной недвижимости.
Работая по адресным программам, банк проверяет конкретного застройщика, берет на себя риски, связанные не только с дефолтом заемщика, но и с несостоятельностью застройщика. В этом случае клиенту предлагается такой продукт, который банк в состоянии контролировать. Тем не менее, ввиду сильной дифференциации в этом секторе рынка, периодически возникают трудности с оценкой ликвидности объекта. Наиболее распространен сегодня нецелевой кредит под залог имеющегося жилья в городе. Он обходится значительно дороже, однако ввиду наличия многочисленных проблем, связанных с оформлением займов на приобретение загородной недвижимости, по словам специалистов, он еще долго будет оставаться самым востребованным на рынке.
В целом, дефолтные ситуации на российском кредитном рынке, по мнению специалистов, возникают крайне редко. На сегодня они единичны. Дело в том, что средний срок «жизни» ипотечного кредита равен 10 годам. Статистический дефолт происходит в период от 3 до 5 лет. Это как раз тот промежуток, когда у человека могут измениться жизненные обстоятельства: разрушение семейных отношений, потеря работы, проблемы со здоровьем и пр. Поскольку наш рынок ипотеки довольно молод, период статистических дефолтов еще впереди. Первая настоящая волна невозвратов по кредитам ожидает нас в 2008 году. И в ближайшей перспективе в Петербурге неизбежно будут появляться объекты, продаваемые банками-кредиторами в счет задолженности заемщика. «Пока что их не может быть много, и, безусловно, они не обрушат рынок, но предпосылки к появлению таких объектов заметны», – отмечает исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова.
Проследить же прямую зависимость между видом кредита, размером и риском его невозврата сегодня довольно сложно. Мнение о том, что дефолтными становятся лишь крупные займы, отмечают специалисты, – неверно. Кредиты с небольшими ежемесячными взносами (до 10 000 рублей) также могут оказаться в «группе риска».
Выход из неблагоприятной ситуации многие клиенты банков видят в перекредитовании. Чтобы погасить ранее полученный кредит, заемщик прибегает к оформлению второго с меньшей процентной ставкой. Так, если клиент брал первый кредит под 14% годовых, а второй – под 11%, то экономия может составить более 15% от каждой ежемесячной выплаты. Подобная процедура особенно актуальна для тех, кто воспользовался ипотекой несколько лет назад под 14% или 18%. Недостаток метода – требуется заново подписывать кредитный договор, собирать документы, оплачивать оценку залога, страхование, открытие счета в банке и др. Кстати:
Четко определились две зоны спроса: до 50 км от Петербурга и 80-90 км от города. Средняя сумма сделки по загородным домам значительно превышает аналогичный показатель по городским квартирам и составляет порядка $400 тыс. Возраст заемщиков колеблется в пределах 35-45 лет.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
